Si estás investigando comprar propiedades para invertir, debes conocer algunas cosas para que te vaya mejor en este tipo de inversiones.
En Perú tuvimos un boom Inmobiliario que comenzó más o menos por el año 2,004 y que trajo consigo el inicio de una
seguidilla en la subida de precios de los inmuebles, tanto así que se desataba una especie de locura por aquellos años que bien se ejemplifica con lo que me dijo (más o menos así) un cliente:
«Hacer negocios inmobiliarios en aquella época se parecía más a ejecutar alguna escabrosa actividad ilegal que hacer negocios legítimos por las enormes ganancias que se podían lograr».
Algunos Casos Exitosos
Algunos de mis clientes muestran las ganancias que eran posibles de lograr en invirtiendo en aquella época, como una señora que
estaba en el proceso de comprar propiedades para invertir y adquirió un departamento en el año 2,006 en la zona de San Antonio, en el distrito de Miraflores por a $60,000 dólares y que luego recibió una oferta de compra por $170,000 dólares hace un par de años.
Eso, considerando que los precios en dólares ya habían bajado porque para el 2,014 el mismo inmueble se cotizaba alrededor de los $200,000 dólares.
También conocí el caso de un amigo del colegio que también estaba en el esquema de comprar propiedades para invertir y selecciono su departamento en la bonita zona de Monte Umbroso del distrito de Santiago de Surco por un precio de $150,000, allá por el año 2,005 y que su precio de mercado actual está en alrededor de $400,000 dólares.
Puedes levantar una piedra y encontrar alguna historia similar de aquellos que compraron algún inmueble en el inicio del Boom inmobiliario y que luego de unos años lograron muy buenas ganancias al venderlo.
Incluso conozco una cliente que siempre está en modo inversionista de comprar propiedades para invertir y adquirió un departamento de 250 metros cuadrados casi al final del Boom inmobiliario en la zona de Cerros de Camacho, en el distrito de Santiago de Surco por un monto de $210,000 dólares y lo vendió en el 2,016 por un valor de 400,000 dólares.
No se puede dar una fecha exacta, pero el boom inmobiliario acabó más o menos alrededor del 2,014 y desde aquel momento los precios de los inmuebles en dólares comenzaron a bajar porque el dólar comenzó a subir de precio, aunque si hablamos en soles, los precios han presentado estabilidad, hasta antes de la pandemia.
Entonces, ¿Es Momento De Comprar o Vender?
Todos sabemos que el mejor momento para vender ya pasó hace algunos años y la situación se puso un poco más estable hasta que empezó la pandemia del COVID-19, donde los precios de los inmuebles bajaron un 10% para los alquileres y hasta un 30% para los inmuebles más caros y ahora con la incertidumbre de las elecciones, hay una bajada de precios similar.
Si los precios ya no bajan más, sería un excelente momento para comprar (siempre que la propiedad esté garantizada), pero si los inmuebles siguen bajando, pues no sería buen momento para comprar aún, sino de vender y el futuro, nadie lo sabe, especialmente en tiempos inciertos.
¿Es Rentable Comprar Un Inmueble Como Inversión?
Afortunadamente comprar inmuebles no ha dejado de ser rentable y probablemente lo siga siendo durante mucho tiempo.
Existe la errónea creencia que de lo que se trata es comprar un par de propiedades para luego hacerse millonario, pero las cosas realmente no funcionan así, salvo casos excepcionales como el de un cliente que compró un terreno en la zona de Sol de la Molina hace 40 años a decir de él:
«A precio de metro cuadrado de terreno, igual a precio de metro cuadrado de alfombra»,
para venderlo alrededor de $700 dólares que vale ahora, pero esos casos pueden ocurrir más por suerte, que producto de una planificación financiera estratégica de una sesuda mente inmobiliaria.
Recuperación A Largo Plazo
Lo que normalmente verás en la práctica es recuperar lo invertido en alrededor de 15 años para que recién luego de eso comiences a ganar dinero.
Por ejemplo: Para inmuebles usados, la rentabilidad suele ser de 0.5% del valor de la propiedad.
Esto quiere decir que si compras un departamento que vale $200,000 Dólares y el precio ha sido el correcto, lo podrías alquilar sin problemas por $1,000 dólares mensuales.
Cuando hablamos de oficinas la rentabilidad era hasta poco un 1%, pero con la gran proliferación de ellas, su rentabilidad ha bajado a 0.8% del valor de venta, por lo que aún suelen ser más rentables que las viviendas.
¿Qué Tipo De Inmuebles Son Recomendables Comprar Como Inversión?
Los mejores inmuebles en los que quisieras invertir son los que tienen precio medio, ya que la mejor forma de recuperar tu inversión es alquilando el inmueble.
Los inmuebles chicos se alquilan con mucha rapidez, pero también tienen un problema de mayor morosidad. Los inmuebles grandes suelen demorar bastante más tiempo en alquilarse y si uno filtra bien al cliente, entonces la morosidad no suele ser tanto problema.
Por eso, los departamentos que obtienen la mayor rentabilidad están alrededor de $100,000 dólares en zonas consideradas «bonitas» y «seguras».
Los inmuebles de lujo no están totalmente libres de morosidad tampoco y si te toca algo así, la desgracia sería mayor porque no sólo ha tomado bastante tiempo alquilarlo, sino que además no cobras.
¿Qué Debes Evaluar En La Compra De Un Inmueble Como Inversión?
Muchas veces los inversionistas novatos no hacen bien su primera compra porque se dejan impresionar muy fácilmente por los inmuebles, debido básicamente a la emoción de estar comenzando un nuevo viaje de esperanza, pero no ser detallado en esta primera compra, podría hacer que se reduzca la posibilidad de que sigas invirtiendo para hacer crecer tus ingresos pasivos.
Toma nota de esto porque es realmente muy importante.
- La Zona
- Iluminación
- Detalles De Venta
- Excelente Cocina
- Gran Closet
- Excelente Baño
Esto es lo más importante en un inmueble.
La seguridad es crítica para que un inmueble gane mayor valor con el tiempo y si tiene parque, el valor crece un poco más con el tiempo, si está en esquina, el inmueble tiene mayor valor.
La iluminación de un inmueble es importantísima. Estando todo igual, un inmueble
Importantísimo. Con todo igual, un inmueble iluminado con luz natural va a ser más rentable que uno que se ve oscuro.
Si el inmueble tiene detalles atractivos para las mujeres, entonces será más fácil hacerle cambios para venderlo a mejor precio.
Entre estas cosas están:
También es una excelente inversión el comprar inmuebles para remodelarlos, pero esto requiere mayor conocimiento, requiere mucho más trabajo y también existe mayor riesgo.
¿En Cuánto Tiempo Recuperaría Mi Inversión?
Hemos visto que la inversión se recupera en muchos años, alrededor de 16 años, pero hay mejores distritos que otros.
Por ejemplo: Jesús María y Lince se recupera en alrededor de 14 años, mientras que en San Isidro se recupera la inversión en alrededor de 20 años.
Se Recomienda A)Comprar Y Alquilar o B)Comprar, Remodelar Y Vender?
Los 2 procesos son recomendables, pero diferentes porque depende mucho de la persona y el tiempo disponible.
Comprar inmuebles para remodelar te involucra mucho más, mientras que comprar y alquilar puede ser casi automático si es que trabajas con un buen agente inmobiliario que te ayude en lo necesario.
¿Se Recomienda Comprar Inmuebles Con Problemas Legales?
Aquí estamos entrando a terreno pantanoso.
Un inmueble puede tener muchos problemas y muy variados, desde lo más simple que puede ser una hipoteca, pasando por un embargo que ya se resuelve en el poder judicial, hasta un problema de lavado de activos que es extremadamente peligroso. Una vez tuve que declinar un inmueble que tenía sospechas que había sido reciclado por Montesinos y aunque uno nunca sabe, si hay algún indicio, uno tiene que huir lo más rápido del sitio.
Para este proceso necesitas un excelente abogado y casi siempre, mucho dinero en efectivo, pero si haces tú tarea, valorizas bien las propiedades, realmente es un negocio muy rentable.
Muchos dueños de inmuebles me contactan para vender su propiedad invadida u ocupada y no acepto estos trabajos porque si ya resulta tan difícil vender una propiedad estando vacía, sólo hay que imaginarse venderlo teniendo ocupantes que no dejan que vean el inmueble y sobretodo hacerles un juicio para desalojarlos.
Tuve el caso de un cliente que puso a la venta su departamento con todos los papeles en regla a precio de mercado, pero con un inquilino adentro que, aunque dejaba llevar visitas, hablaba malas cosas del departamento cuando llevaba a los clientes y hacía boicot a la posible venta.
Recomendaciones Para Comprar Inmueble Como Inversión
Una de las mejores inversiones que puedes hacer sin mucho riesgo es comprar proyectos en pre-venta porque los precios son muy competitivos y los más bajos que puedes encontrar. Si aparte de esto, haces tú tarea de investigar, puedes encontrarte verdaderas gangas a la hora de estar en modo de comprar propiedades para invertir.
Hay que ser un poco precavido y ver la inmobiliaria sea conocida y esté trabajando con algún banco, de modo que si algo sale mal y la inmobiliaria no puede concluir el proyecto, pueda terminarlo el banco que la financia.
Contacto
Andrés Berger
Teléfono: 994-964-486
