Ventajas De La Exclusividad Inmobiliaria y ¿Porqué No Con Muchos Agentes?

Si te preguntas las ventajas de la exclusividad inmobiliaria, en éste artículo te voy a explicar porque.

A muchos propietarios les encanta trabajar con varios corredores inmobiliarios en Lima para alquilar su departamento o vender su inmueble porque creen que así tienen más posibilidades, pero mientras a más agentes inmobiliarios llames, menos interés van a tener de promocionar tu inmueble los que ya lo tienen porque mientras más competencia haya, menos probabilidades hay que una inmobiliaria determinada cierre el negocio y gane la comisión, por lo que el interés del negocio va a disminuir.

Eso significa que los agentes inmobiliarios van a invertir menos dinero o nada para promocionar tu inmueble.

¿Deberían Existir Eso De Las No Exclusivas?

Claramente no.

¿Cuándo has visto que si quieres construir una casa, llamas a 10 ingenieros y sólo le pagas al que la construye primero? Por eso, las ventajas de la exclusividad inmobiliaria deberían estar en esta profesión, al igual que lo están en todas las demás profesiones.

Ninguno aceptaría eso porque hay costos que asumir y se pierden totalmente si no hay ganancias que paguen esos gastos.

Igualmente, en el servicio de los agentes inmobiliarios existen costos que se tienen que asumir para promocionar un inmueble y de hecho, tendré que gastar mucho menos mientras más agentes estén involucrados, pero por lo general, declino el trabajo si hay más de 2 agentes inmobiliarios intentando cerrar el negocio, ya que el riesgo es muy grande y resulta en más pérdida de tiempo y dinero que ganancia.

Por supuesto prefiero trabajar con exclusivas y también me gusta trabajar con clientes que me dan la exclusiva porque han pasado 2 cosas:

• 1. Se Ha Establecido El Precio Correcto.

Establecer un precio correcto es lo que debería ser normal, pero ha sido un caso totalmente anormal en los últimos años ya que los propietarios se dejan llevar por muchos precios sobre-valorados que ven por todos lados y tasan su inmueble ellos mismos con un valor invendible que suele ser más o menos un 30% más que el valor del inmueble.

Ejemplos: Una casa que el dueño valorizó en $230,000 se vendió por $185,000 dólares.



Este departamento fue valorizado por los dueños en $210,000 dólares inicialmente y tuvo recién una oferta real de $165,000 dólares (aunque no se llegó a vender porque los propietarios ya no quisieron)





Este inmueble comenzó en 1 millón de dólares que es lo que la propietaria quería y terminó vendiéndose en $750,000 dólares.





Y así podría seguir y seguir porque casi todos los propietarios se acogen a la regla del 30% del sobreprecio (sin saberlo y de manera curiosamente parecida).

Aquí lo que hago es ver si estoy con un propietario «razonable». Si lo es, le digo el precio real de su inmueble, y lo tomo con la condición que si no se vende al valor que él quiere, simplemente no puede echarme la culpa porque le estoy avisando del valor real y que me dé la posibilidad de bajarle el precio y esa es una de las ventajas de la exclusividad inmobiliaria.

Lo otro que puede pasar es encontrarme con un propietario que no es razonable y en dicho caso, no me queda más que dejar el inmueble para que alguna otra víctima sufra.

• 2. Se Ha Llegado A Un Acuerdo De Tiempo Razonable



Algunos propietarios quieren vender su inmueble en 1 mes, eso sí, a un 30% más del precio del mercado, lo cual es imposible.

Es la era de Internet y vender a sobreprecio es casi imposible porque es muy fácil comparar cientos de ofertas parecidas.

Aunque estando en precio de mercado las ventas ocurren con bastante rapidez para departamentos económicos, pero como la mayoría de departamentos se compran con créditos hipotecarios y estos tardan 1 mes en aprobarse y 15 días más si el departamento que se vende está hipotecado, entonces aparte de encontrar al cliente, se requieren al menos 1 mes más y posibles 15 días para que el banco haga su trabajo que no depende de nosotros, siempre si estamos ofreciendo el departamento a precio de mercado.

Cuando se trata de departamentos o casas de 1 millón de dólares, el tiempo de venta debería ser de 2 a 3 meses aproximadamente (otra vez, siempre que el inmueble esté a precio de mercado) y el hecho que normalmente estos inmuebles caros se venden en muchos años es porque casi nunca empiezan a precio de mercado.

La casa en sol de la Molina que viste arriba se vendió en un tiempo de 3 años desde que inicio en 1 millón de dólares y se vendió en $750,000 dólares.

Para alquileres, un tiempo razonable es de menos de 1 mes (algunos los he hecho en un par de días) si es que el inmueble está un poco más barato del precio de mercado (siempre es aconsejable alquilar un poco más barato, para no perder meses de renta y alquilar rápido).

Estas son las condiciones para realizar un buen trabajo y si me das estas facilidades te prometo que alquilo o vendo tu inmueble antes del vencimiento del plazo porque lo promocionamos a consciencia y siempre estamos pendientes de cómo se va avanzando con el mismo y la exclusividad no tiene que ser por muchos meses, como te acabo de mostrar, ya que 3 meses sería suficiente en casi cualquier caso, siempre que se trabaje a precio de mercado.

Las Malas Consecuencias De Las NO-Exclusivas

Cuando hay alguien más que quiere llevarse la comisión, se producen peleas sangrientas entre agentes.

Definitivamente, los que meten en estos negocios no tratan de conseguir más precio, no intentan negociar mejor, simplemente tratan de cerrar ya mismo, con tal que el otro agente no se lleve su comisión y por consiguiente pierda todo el tiempo y dinero que ha invertido en promocionar el alquiler o la venta del inmueble.

Y eso amigo propietario, simplemente no te conviene porque pierdes oportunidades de mejorar el precio de tu inmueble.

Cuando hay un inmueble en NO-Exclusiva, también se pierde el efecto de avisar a otros agentes inmobiliarios sobre la disponibilidad del inmueble y tampoco se puede colocar la dirección exacta (por motivos que explicamos más abajo), lo que dificulta mucho la elección por parte del cliente.

Si es exclusiva, no hay problema, se avisa a todos los agentes y se comparte la comisión, pero en no-exclusivas, no puedes hacerlo porque hay gente inescrupulosa que tratará de contactar directo con el dueño, firmar el contrato y traer a su cliente para que no te toque nada de la comisión, así de bajo caen algunos y es por esta gente que a veces escuchas que el sector inmobiliario tiene mala fama.

Nuestra Opción De Servicio

Ahora que ya sabes las ventajas de la exclusividad inmobiliaria, debo explicarte que podemos aceptar promocionar tu inmueble en modo no-exclusivo (aunque cada vez lo hago menos), pero si realmente quieres tener la mayor oportunidad de vender a mejor precio y con el menor stress posible, te recomiendo mucho seleccionar 1 sólo agente que sea el que quieras y trabajar con sólo ése.

Si buscas bien y trabajas con 1 sólo agente bueno, probablemente te vaya mejor y vendas o alquiles con menos stress y a mayor precio.