¿Cómo Vender Casa Sin Inmobiliaria Evitando Pagar La Comisión?

Si estás buscando vender casa sin inmobiliaria debido a que detestas pagar la comisión porque piensas que los corredores «son un ladrones» y «ganan el dinero sin hacer nada» y que «vender una casa resulta muy fácil», te voy a explicar cómo es que puedes vender tu casa por ti mismo y de paso entenderás que ni los corredores son ladrones, ni tampoco vender una casa resulta tan fácil.

También debo decirte que he tenido varios clientes que antes de trabajar conmigo para la venta estuvieron intentando vender casa sin inmobiliaria sin éxito y luego que pasaba el tiempo, producto de la frustración que la venta no se concretaba, comenzaron a llamar a agentes inmobiliarios y finalmente pude trabajar con ellos para lograr la venta de su inmueble con éxito en varios casos.

En Primer Lugar, Analiza Tu Situación

No todas las personas que están vendiendo su casa están en la misma situación.

Un primer punto que hay que ver es cómo es que está legalmente la propiedad, ya que las propiedades que no están saneadas también son vendibles, pero tienes que ser consciente que la gente va a pagar mucho menos por ellas, porque si la personas tiene la capacidad de comprar un bien saneado, ¿por qué diablos se tomaría la molestia de comprar un bien que no está saneado?

Es simplemente cuestión de simple criterio común y tienes que ponerte en los zapatos de los posibles compradores para que comprendas esto completamente.

1. Bienes Con Problemas Legales

Hay casos y casos en esto de los problemas legales de un inmueble.

Hay casos en que una persona ha comprado un departamento de un edificio, pero no está independizado, entonces en este caso, sólo se puede buscar un comprador que pague al contado o con un crédito aprobado del mismo banco al que se le dio el edificio (se le llama «hipoteca matriz en la jerga bancaria») porque si el comprador es de otro banco, tendrá que pagar aproximadamente 4% adicional al precio para sacar una carta fianza que va a ser difícil que lo haga porque típicamente buscarán otro inmueble por estar más económico.

Otros casos, un propietario compró un terreno y luego se han construido 2 casas y se quiere vender una sola de ellas, pero no está independizada en los registros públicos.

En estos casos, o bien buscan un abogado que arregle todos estos problemas o buscas un buen agente inmobiliario que pueda vender tu propiedad tal como está, pero a un precio menor porque el nuevo dueño tendría que asumir todos los problemas del inmueble una vez que lo compre.

Vender casa sin inmobiliaria en estos casos no es aconsejable y es mucho mejor trabajar con un corredor inmobiliario profesional.

2. Bienes Hipotecados

Los bienes hipotecados son un caso bastante común, aunque resolverlo no es algo tan difícil, ya que se trata de un problema de dinero, así que si quieres vender casa sin inmobiliaria y piensas que ésto podría ser un obstáculo, realmente no lo es.

Existen varias formas de lidiar con esto, así que no debería ser un problema tan grande, igual un buen agente inmobiliario te podría ayudar con este asunto para que no tengas dolores de cabeza.

3. Bienes Saneados Pero No Bien Accesibles

Los bienes saneados y bien ubicados pero no bien accesibles, tienen un problema fundamental de comercialización.

Una de las herramientas que usa una inmobiliaria profesional (pero ni muchos menos la única) es el cartel que se coloca fuera de la propiedad.

Muchos creen que lo único que hace un asesor inmobiliario es colocar dicho cartel (y hay varios que no tienen dinero para invertir hacen sólo eso) y esperar a que le lluevan las llamadas y eso es totalmente falso, si es que hablamos de un corredor inmobiliario profesional.

Un cartel ubicado en un lugar poco transitado sirve más que todo para apalancar los costos asociados de otras publicidades que hace el agente inmobiliario, porque sabe perfectamente que la acción del cartel por sí misma, no va a hacer casi nada, pero de todas maneras lo tienes que hacer si intentas vender casa sin inmobiliaria.

Un buen agente inmobiliario tiene muchas propiedades en cartera y puede rentabilizar el cartel ofreciendo a las personas que llaman, una opción diferente en caso que no estén interesadas en el inmueble ofertado (que muchas veces es el caso).

¿Qué Podrías Perder Al Vender Casa Sin Inmobiliaria?

Mientras más cuesta tu inmueble, mayor es el peligro de tratar de vender tu inmueble sin ayuda, porque las posibilidades de perder mucho dinero se incrementan.

Ya hemos hablado en este blog de 2 casos concretos que he visto de primera mano:

Por ello, aún cuando no desees contratar a una inmobiliaria, al menos llama a alguna para preguntar una opinión ya que cualquier profesional decente te dará una asesoría gratuita rápida y no te arriesgarás a perder tanto dinero.

3. Bienes Saneados Y Bien Accesibles

Estos son los más fáciles de vender, pero aún así vas a querer trabajar con un agente inmobiliario porque mientras más rápido puedas vender tu inmueble, entonces más rápido vas a poder invertir ese dinero en otros inmuebles para recibir alquileres o hacer otras inversiones que te sientas capacitado para hacer.

No te voy a decir que no vas a poder vender casa sin inmobiliaria, ya que eso sería mentirte, pero lo que sí es probable que pase es que al no anunciar tu inmueble de manera agresiva (sino todo lo contrario, muy pasiva), entonces no vas a permitir que la oferta y demanda juegue a tu favor, tendrás pocos ofertantes y entonces no subirá tu precio final, vendiendo tu inmueble a un precio menor y demorando mucho tiempo además.

Hay algunos casos en que se puede obtener un mayor precio usando los servicios de un agente inmobiliario porque conoce de ciertos «vacios legales» y el sólo hecho de saber eso bien podría valer más que la comisión que le pagarías al agente inmobiliario y al final llevarte más dinero al bolsillo que si hubieras negociado la propiedad por tu cuenta.

Las Estrategias Que Aplicamos Los Agentes Inmobiliarios

De las estrategias que aplicamos los agentes inmobiliarios, algunas las vas a poder realizar sin problemas, algunas probablemente necesites mucha capacitación para poder realizarlas de manera eficiente y algunas van a ser muy difíciles que las puedas aplicar, simplemente porque no eres agente inmobiliario, pero ahí van:

  • Creación de página web del inmueble
  • Creación de video del inmueble
  • Cartel promocionando el inmueble
  • Envío a base de datos de agentes
  • Posicionamiento SEO en Google
  • Anuncios en Google ads
  • Anuncios en Facebook gratuito
  • Anuncios en Facebook ads
  • Anuncios en Portales Inmobiliarios
  • Anuncios en Linkedin gratuito
  • Anuncios en Twitter gratuito
  • Periodicos
  • Promoción A Clientes Antiguos
  • Seguimiento

Y entre algunas habilidades que podrías perderte por no usar los servicios de un agente inmobiliario profesional están:

  • Habilidades De Venta
  • Habilidades De Negociación

Y entre algunos peligros a los que te expones están:

  • Extorsiones
  • Robos


Página Web Del Inmueble

Lo ideal antes de empezar con todo esto, es crear una página web para el inmueble porque toda la promoción por Internet va a tener que hacerse por medios digitales y ahí simplemente están todos los detalles.

Para ello, puedes usar Blogger o comprar un dominio y hosting para instalar WordPress (el que puedes descargar gratis desde wordpress.org) , configurándolo para que tenga una respuesta rápida (para eso uso el tema generate-press que lo he modificado con código PHP y carga de imágenes como lazy-loading para que tenga una calificación de 100 en móviles de pagespeed en cada una de las páginas, lo que es muy importante para que la página tenga mejores posiciones en Google), tal como lo hago en : Mi Inmobliaria para ofrecer mis servicios y propiedades captadas de mis clientes.

Si no tienes página web, bajan tus posibiliades de vender casa sin inmobiliaria

Video Del Inmueble

Si ingresas a cualquiera de las propiedades, puedes ver que la página tiene una descripción detallada y vendedora, tiene fotos y un video creado para mejorar la retención y para eso no tendrás que aprender cosas un poco complicadas como Adobe Premiere para la edición de los mismos y para las fotos basta con Adobe Photoshop para mejorarlas y para algo básico en la creación de video bastaría Windows Movie Maker para presentar la casa de manera atractiva.

Cartel Promocionando El Inmueble

No hay mayor ciencia en esto, simplemente vas a una imprenta y pides que te realicen un cartel que dice «Vendo» y colocas tu número y esto lo puede hacer cualquier persona, siempre que esté atento a contestar todas las llamadas que ingresan al teléfono para contestar dudas acerca del inmueble.

Lo verdaderamente importante es hacer seguimiento constante a todas las personas que llaman para que no se olviden del inmueble porque muchos pueden preguntar, pero compran luego de varios meses.

Envío A Base De Datos De Agentes

Un buen agente inmobiliario, tiene ya una base de datos grande de todos los agentes inmobiliarios tanto independientes como asociados a alguna empresa de renombre y comparte la comisión en caso que alguien más logre la venta.

De esta forma, una sola persona se encarga de hacer conocida la propiedad y se evita tener que estar presentándola a varios agentes y haciendo perder tiempo al dueño de la propiedad.

Al compartir masivamente la propiedad, es mucho más fácil que se encuentre el comprador idóneo para la misma ya que con este sistema de compartir comisiones, he logrado alquilar propiedades en menos de 4 días, aunque esto se debe no sólo al hecho de compartir, sino que el alquiler estaba a buen precio, lo cual es otra clave para vender o alquilar rápidamente una propiedad.

La base de datos de colegas se construye en el tiempo y los mejores agentes van a tener naturalmente bases de datos más grandes que otros que recién se inician en el negocio inmobiliario.

Esta estrategia no la podrás aplicar porque no eres agente inmobiliario y tampoco compartirás comisión por que no la hay.

Posicionamiento SEO en Google

Esto es aparecer en Google cuando la gente escribe las palabras clave que sirven para encontrar el inmueble.

Como cada vez que me asignan un inmueble, realizo una página web, cada vez tengo más páginas web posicionadas para palabras clave que me traen prospectos para un determinado inmueble haciendo que la venta de un inmueble similar sea más fácil.

Ejemplo: Si un cliente escribe en Google: «alquiler de oficinas time en surco», aparecemos en la primera página de Google y eso ayuda a atraer clientes interesados en alquilar oficinas para nuestros clientes.

posicionamiento de palabras clave para inmobiliarias

Lamentablemente esto no lo puedes hacer en el momento que quieres vender porque el SEO demora un tiempo, así que sólo se puede usar lo ya posicionado para tratar de llevar clientes hacia el mismo inmueble (en este caso, otra oficina en el mismo edificio) u otros inmuebles similares.

Vengo haciendo SEO (Search Engine Optimization) para sitios web desde 2,004, por lo que tengo bastante años de experiencia en este tema.

Anuncios En Google Ads

Google ads es la forma de aparecer inmediatamente en los resultados del buscador, salir en miles de sitios web que están asociados a Google mediante un código insertado en su página (Adsense) y también masivamente en sitios de videos y otros lugares.

Vengo haciendo anuncios en Google Adwords (así se llamaba cuando los usaba hace 15 años) desde hace mucho, pero aprender Google Ads me tomó bastante años y sin capacitación en esto, me temo que vas a tirar un montón de dinero a la basura, por lo que no te recomiendo hacer anuncios ahí si no tienes una capacitación muy seria previamente.

Anuncios Gratis En Facebook

Facebook es la red social más grande del mundo y muchos de los prospectos que quisieran comprar un inmueble como el tuyo definitivamente están ahí y lo sé porque cada vez que anuncio en Facebook me contactan muchas personas interesadas.

Acá no se trata de publicitar tu inmueble en cuanto grupo exista porque esto es SPAM, sino que tengas una lista de seguidores y enviar una actualización del inmueble que tienes para promocionar.

Es otra estrategia que probablemente no puedas realizar, simplemente porque no has construido tu base de seguidores por años y entonces no tienes audiencia a la cual enviarle la actualización del inmueble que estás promocionando.

Anuncios En Facebook Ads

Facebook tiene también una plataforma por la cual se puede pagar por publicidad y resulta muy efectiva cuando se sabe utilizar muy bien.

Para ello hay que saber cuál es el público objetivo de la casa y a continuación generar anuncios persuasivos para que la gente de click a los anuncios relativos a la propiedad.

Una vez que la gente haya ingresado a la página web, puedes aplicar «retargeting» para volver a capturar el interés de dichas personas para que vuelvan a ingresar a tu página o se concrete el negocio.

Todos aquellos que llegaron a la publicidad de Facebook deben ser ingresados en una lista de email con un software llamado «autoresponder» para hacer el seguimiento.

Este autoresponder es un software (y las soluciones son muchas y muy técnicas, así que no vale la pena estar comentando de esto aquí) que puede estar instalado en un servidor y permite enviar emails a intervalos regulares de tiempo y también emails masivos para hacer más conocida la propiedad.

Definitivamente no estoy hablando de hacer «spam» masivo, sino que envíos a personas que ya han declarado interés en recibir emails de tu parte y si bien esta publicidad sí la puedes hacer, me ha tomado meses capacitarme para hacerlo de manera adecuada, así que si no tienes esta capacitación, probablemente vas a tirar tu dinero a la basura.

Anuncios En Portales Inmobiliarios

Es necesario contratar anuncios en los portales inmobiliarios para que tu inmueble gane más exposición en el mercado y para eso hay varios que tienen opciones gratuitas muy ilimitadas y opciones pagadas de varios rangos de precio y es bueno seleccionar una combinación de los más efectivos, con la inversión más efectiva en cada uno de ellos para que el presupuesto no se vaya de las manos.

Linkedin Gratuito

Linkedin es una red social en que casi todos los profesionales están inscritos y lo hacen para mejorar sus perspectivas de encontrar trabajo, por lo que esta red social suele tener prospecto de mayor calidad.

Al momento de actualizar este post (Junio de 2,021) tengo 30,000 conexiones que he construido a lo largo de los años y entre los cuales podría estar un interesado en tu inmueble.

Es imposible construir una gran base de contactos en poco tiempo, esto me ha tardado años en lograr, por lo que esta estrategia tampoco estaría a tu alcance.

Twitter Gratuito

Twitter es una red muy activa para anunciar cualquier cosa, en caso que tengas seguidores fieles, no es tan intrusivo como el email y sirve muy bien cuando las personas que lo usan, lo hacen con frecuencia.

Para muchos que no conocen este medio, dirán simplemente que son tonterías y que no tiene sentido usarlo, pero de hecho, es un medio que sirve bastante, sobre todo si ya tienes una base grande de seguidores.

Este es uno de los ejemplos que la paga del agente inmobiliario viene mucho antes que ni siquiera lo hayas conocido, porque estas listas de Twitter toma años construirlas.

Periódicos

Puedes anunciar en periódicos, pero tienes que tener en cuenta que cada periódico tiene un público diferente, así que de nada te va a servir poner un anuncio en un periódico popular, si tu propiedad está ubicada en una buena zona.

El periódico que selecciones tiene que ir acorde al público al cual deseas llegar y un buen asesor inmobiliario, sabe exactamente cuáles son y a qué público llega cada uno.

Ahora bien, los periódicos no tienen la misma efectividad que antes y anunciarse es bastante fácil y podrías hacerlo sin problemas.

Promoción A Clientes Antiguos

Los clientes antiguos tienen alguna relevancia cuando se trata de intereses similares o para un determinado tipo de inmuebles, por lo que no se aplica a todos.

Es una forma de promoción que no vas a poder usar, simplemente porque no tienes clientes antiguos a los que contactar para ver si pudieran estar interesados en tu inmueble.

Seguimiento

No importa mucho si promocionas tu inmueble como una fiera, no lograrás mucho en el avance de la venta de un inmueble si es que no le haces seguimiento a tus clientes y éste lo hacemos con Mailchimp, ya que apenas hay un interesado, lo colocamos en la lista de email del inmueble y se envía un email automatizado cada cierta cantidad de días explicando alguna característica atractiva del inmueble haciendo que el prospecto no se olvide del inmueble porque cada prospecto mira decenas o cientos de inmuebles antes de decidirse a comprar uno.

Habilidades Que Pierdes Al Hacerlo Tu Mismo

Los agentes inmobiliarios solemos ser bastante buenos en ventas y negociación y si no tienes cultivadas estas habilidades, eso no te va a permitir obtener un precio máximo por tu inmueble.

  • Habilidades De Venta
  • Aquellos que están en el negocio de las ventas o han estado involucrados en ventas con anterioridad, saben perfectamente lo valioso que puede ser una persona que es capaz de ser persuasiva, con respecto a otra persona que no tiene esta habilidad.

    Una persona persuasiva es capaz de tomar matices que pueden hacer elevar el precio de una propiedad, aunque es cierto que en la mayoría de los casos los inmuebles son «comprados», en algunos casos, las habilidades de venta pueden hacer subir un poco más el valor percibido de una propiedad, haciendo que la venta sea menos difícil.

  • Habilidades De Negociación
  • La negociación es un proceso de tira y afloje que requiere mucha capacitación para llevarse a cabo con inteligencia y de una manera que permita lograr los mayores beneficios.

    Una buena negociación hace que uno no ceda en el precio tan rápido y si lo hace, lo debe hacer siempre a cambio de algo, te bajo el precio, pero a cambio tu cambias tal cosa, nunca soltar algo a cambio de nada y sobre todo, nunca molestarse por una oferta o alguna postura del comprador, a menos que obviamente sea una actitud mal educada.

Algunos Peligros A Los Que Expones

Al tratar de vender casa sin inmobiliaria te expones a ciertos peligros en forma de personas de mal vivir tratando de aprovecharse de saber quién es el dueño del inmueble o aprovecharse que les has dado acceso demasiado fácil a tu propiedad.

  • Extorsiones
  • Abundan las personas de mal vivir y si le abres tu casa a todas las personas sin realizar ningún filtro, lo que va a pasar es que se van a colar personas indeseables de cuando en cuando y algunas de estas pueden ser muy peligrosas.

    Le sucedió a un conocido que al tratar de vender su inmueble por su cuenta, tocaron la puerta unos hampones que amarraron al dueño y lo amenazaron con que una vez que venda el inmueble, tenía que darles un porcentaje o le harían daño a un familiar que vivía en la casa, lo pudieron superar, pero qué miedo les dio esto y es un riesgo real de vender casa sin inmobiliaria.

  • Robos
  • Esto también es muy posible como escuché una vez que le pasó a un propietario en San Miguel que hizo un alquiler por su cuenta y no hacía ningún filtro a los clientes y los ladrones le robaron la casa apenas los dejó ingresar.

    Estos delincuentes usarán cualquier excusa y aprovecharán cualquier información que tengan para sacar ventaja de otras personas, por lo que más vale estar preparado para estos problemas, justamente tratando de evitarlos al máximo con el debido filtro.

Conclusión

Sin duda es posible vender casa sin inmobiliaria y a veces incluso conseguir un precio decente por el mismo haciendo sólo una parte de lo que he indicado, pero lo más probable es que logres un precio más bajo y demores mucho o no lo logres.

Es como que un aficionado tratase de jugar un partido de fútbol contra Messi o Pelé, sin duda puede ocurrir una suerte del destino que no le haga hacer un papel vergonzoso, pero sin duda perderá casi siempre.

Ten en cuenta que si no contratas a un agente inmobiliario, necesitas por lo menos que un abogado te apoye con respecto a los papeles que hay que hacer para completar la compra-venta del inmueble y apenas se haga el pago del comprador, ocúpate por lograr que las escrituras se eleven a registros públicos, no vaya a ser que luego pasa algún problema legal porque no figuras en SUNARP como propietario.

Por si te animas a que yo haga todo lo que te he comentado en este artículo, te pongo mis datos:

Contacto

Andrés Berger
Teléfono: 994-964-486