Al Comparar Inmuebles, Debes Normalizarlos

Al momento de hacer tus comparaciones con diversos inmuebles, vas a ver que unos tienen 1 cochera, otros 2, unos paralelas, otros lineales, otros tienen una antigüedad de 5 años, otros de 15, unos tienen ascensor, otros no, otros están frente a parque otros no y así, no se puede comparar eficientemente ¿o si?.

Los compradores ya tienen todos estos “valores” en su cabeza, porque ya han visto decenas o tal vez cientos de inmuebles durante meses (es por eso que un inmueble no debería tardar tanto en venderse, hay clientes que han estado buscando por mucho tiempo y ya saben exactamente lo que quieren y qué precio debería tener el inmueble) y su valorización es lo más exacto que hay, mucho mejor que lo que te diría cualquier tasador o agencia inmobiliaria, pero no disponemos de esta información, así que hay que calcularlo de otra forma, (a menos que quieras ver cientos de inmuebles durante meses como hacen ellos).

Algunos Datos Para Normalizar

Para normalizar debes conocer las relaciones de precios de algunas cosas comunes que te van a ayudar en el proceso de hacer que todos los inmuebles que selecciones sean tomados como si fueran parecidos, aunque no lo sean:

• 1. Las cocheras cuestan más o menos $15,000 dólares.
• 2. El área libre vale la tercera parte del área techada.
• 3. La depreciación de un inmueble es 1% aproximado cada año que pasa (siempre que se trate de concreto, como suele pasar en Surco y alrededores).
• 4. Estar frente al parque vale más o menos un 10% más.
• 5. Cada piso que uno tiene que subir, le baja el valor un 5% (vendí uno donde el tercer piso vale más que el primero porque el primer piso no tenía visibilidad por la cochera, así que hay excepciones).
• 6. Los departamentos iluminados con vista exterior valen más que los que tienen vista interna, más o menos un 10%.
• 7. Un departamento bien distribuido, vale más que uno con distribución un tanto rara (acá si es a criterio).

Esos son datos que he aprendido por experiencia propia como agente inmobiliario en Lima y por medios que usan los tasadores para determinar los precios.

Nada de esto es exacto, sólo sirve para que los inmuebles se acerquen lo más posible en características unos con otros para que la comparación por precio tenga sentido.

Por ejemplo, en algunas partes (como chorrillos) las cocheras valen $10,000 dólares y en otras más de $15,000 dólares (como en San Isidro), pero es un punto que tienes que tomar para que tenga sentido tu comparativo y recuerda que siempre deberás asumir que tu tasación nunca va a ser exacta, siempre va a haber un margen de error, pero también debes saber que dicho margen de error será menor si lo esta haciendo un corredor inmobiliario experimentado.

Aún Con Todos Estos Datos, El Cálculo Será Aproximado

Hay que tener en cuenta que aún con todos estos datos, siempre va a haber detalles que no se han considerado que le puede subir o bajar el valor a tu inmueble, pero sacando los detalles principales, esas variaciones tenderán a ser menores y esa es una de las razones por las que las tasaciones nunca pueden ser consideradas exactas (y también por lo comentado de la oferta y la demanda que es difícil de medir).

Lo normal que se considera para una valorización es:

• 1. La Ubicación
• 2. El Metraje
• 3. El Estado De Conservación
• 4. La Antigüedad

Eso porque lo demás suele ser estándar, muy parecido en todos los departamentos, excepto si tiene una distribución que no es normal.

Es Surco, San Borja y La Molina Las Ubicaciones Son Homogéneas

Afortunadamente, la ubicación en Surco, San Borja y La Molina es parecida y en Surco hasta la Castellana, luego de lo cual hay una variación en el tipo de zona, mientras más nos acercamos a Chorrillos (el cambio se aprecia al iniciar la zona de la Cruceta).

Sobre el metraje, ya conoces que no sólo es multiplicar el valor del metro cuadrado, ya que debes aumentar o descontar según que tan grande es tu departamento.

El estado de conservación de la mayoría de departamentos en Surco, San Borja y La Molina es muy bueno, así que ahí no hay que no hay mucho problema y la mayoría de departamentos tampoco tienen tanta antigüedad como para dar mucho problema de desfases en el precio.