¿Cuánto Vale Mi Departamento? Estrategias De Precios Que Pocos Conocen

Si te preguntas ¿cuánto vale mi departamento? y has estado tratando de vender tu inmueble por algún tiempo sin éxito, quizá sospechas que uno de los motivos de no lograr la venta es porque está muy alto el precio.

Ahora probablemente ya sabes que el precio correcto no se basa en lo que necesitas, ni cuanto cariño le tienes a tu inmueble porque fue donde criaste a tus hijos, sino que se basa en un brutal comparativo que hacen los clientes compradores para pagar lo menos posible por un inmueble determinado (salvo raras ocasiones donde pagan sobreprecio).

A la hora de evaluar el precio al que estás ofreciendo tu inmueble, hay algunas señales que te pueden dar ideas sobre el rumbo que está tomando la venta y hay que saber leerlas.

Señales Incorrectas

Ya te he contado sobre algunas señales incorrectas para valorizar un inmueble, como tus gustos personales, la cantidad de dinero que necesitas para comprar otra vivienda, la cantidad de dinero que estabas necesitando para educar a tus hijos, entre otros.

Ahora vamos a ver algunas otras señales erróneas que no son tan evidentes:

A) Mala Señal: Llamar A Otros Que Ofrecen Su Inmueble

Otra señal incorrecta es dejarse llevar por lo que los demás quieren pedir por su inmueble y es exactamente lo que pasa cuando uno llama a anuncios de otros que están vendiendo su inmueble o escuchar que la casa del vecino la están vendiendo en $200,000 dólares y la mía como es más bonita debería costar $300,000 dólares.

En primer lugar, los precios que encuentras en los carteles están casi todos elevados y no son precios reales a los que se van a vender esos inmuebles.

Ya veremos una forma mejor de acercarse al precio real de un inmueble usando fuentes públicas, aunque nunca vas a saber el precio casi exacto de esa manera.

b: Mala Señal. El Precio Que Me Dijo Mi Vecina

Según mi experiencia, no se puede creer lo que te dicen otras personas porque a veces simplemente exageran por diversas razones, puede ser para verse como mejores vendedores de lo que realmente son, dar buena impresión, querer quedar con mejor status, etc.

El ser humano es muy complejo y a menos que vea una minuta de compra-venta o una partida electrónica con el precio real de venta, tiendo a no creer nada de lo que me dicen sobre precios de inmuebles.



A: Buena Señal:

Si te quieres dejar llevar por los precios publicados por otros, lo más cercano es ver los anuncios que tienen mucho tiempo de publicación en los portales inmobiliarios y seguirlos hasta que desaparezcan del portal (porque cuando sucede eso, o ya vendió el inmueble o el propietario se cansó y ya no quiere vender porque le estén dando un precio muy bajo para lo que él quería) y debes ver varios para tener mayor certeza.

B: Buena Señal: Rentabilidad

La rentabilidad es otra cosa que no engaña, ya que lo regula el mercado poruqe si tienes un inmueble que se alquila a $1,000 dólares por mes, entonces el inmueble probablemente valga $200,000 dólares, eso siempre y cuando hayas alquilado al mejor precio posible, lo que probablemente sólo lograrás si te ayuda un agente inmobiliario.

En las oficinas, la rentabilidad actual para alquilar es alrededor de 0.8% del valor del inmueble, mientras que en viviendas es de 0.5% del valor del mismo, por lo que aunque haya bajado la rentabilidad, las oficinas siguen siendo un poco más rentables que las viviendas como negocio.

Por supuesto, la rentabilidad es un rango, ya que las viviendas chicas son más rentables que las grandes y los inmuebles en distritos medios son más rentables que en los distritos más caros, pero es una norma que de una guía y sirve más o menos para verificar otros supuestos.

C: Más o Menos Buena Señal. Rentabilidad General

Esto es un poco más difuso, pero sirve como forma de validar las otras verificaciones que hemos hecho, ya que ninguna se puede tomar como escrita en piedra.

Por ejemplo: tengo un par de clientes que compraron un departamento en Miraflores en el año 2,006, justo cuando estaba comenzando el Boom inmobiliario y ambas compraron su departamento a $60,000 dólares y para el 2,017 ambos valían alrededor de $170,000 dólares, quiere decir que casi el triple.

Entonces si tienes un departamento comprado en el mismo año, debería aplicar más o menos la misma rentabilidad (con reservas, porque uno de los departamentos pudiera haberse vendido algo caro y el otro algo barato, pero sin mucha distorsión porque ambos eran proyectos).

D: La Mejor Señal: Conocimiento De Ventas Recientes De Inmuebles Parecidos Al Tuyo

De hecho, de todas las señales que puedes tener, ésta es la más exacta porque se trata de precios que alguien ha estado dispuesto a pagar por un inmueble parecido a lo que estás ofreciendo.

Ahora, debido al secretismo que hay entre profesionales, los agentes inmobiliarios no les dicen a otros sobre sus precios de ventas, por lo que vas a tener que evaluar el precio según la experiencia que tiene el agente inmobiliario al que estás contactando.

Con una muestra regular, es más o menos sencillo acercarse al precio con bastante exactitud por comparación, exactamente igual como hacen los clientes compradores al ver cientos de opciones antes de comprar.

Una pregunta que quedaría suelta es: ¿Por qué los dueños tienen los precios desfasados cuando los compradores lo saben perfectamente? Esto es porque los dueños miran muy pocos inmuebles para comparar precios, mientras que los potenciales compradores se dan el trabajo de ver cientos de inmuebles para hacer sus comparativos.

¿Lo Venderé A Ese Precio?

El hecho que alguien haya podido vender un inmueble a precio de mercado, no quiere decir que tú también lo podrás hacer, al igual que si alguien ganó el premio nobel no significa que tú también lo vayas a poder hacer igual.

Para vender a dicho precio, vas a tener que generar muchos prospectos que compitan entre sí para elevar el precio lo más posible y eso no vas a poder lograrlo sólo poniendo un cartel afuera de tu inmueble.

Para generar muchos prospectos a la vez, tienes que publicitar en varios medios a la vez porque no sabes de donde van a venir los posibles compradores porque sólo cuando los compradores compiten entre sí por comprar un inmueble es que puedes generar el mayor precio posible por tu inmueble.

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Andrés Berger
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