¿Son Confiables Las Tasaciones Inmobiliarias En Lima?

Si estás buscando si son confiables las tasaciones inmobiliarias, lo primero que debes saber es que los clientes suelen confiar ciegamente en ellas y en mi trabajo como agente inmobiliario, a veces los clientes a me enseñan tasaciones para vender sus inmuebles y lo más increíble es que ellos creen firmemente en ellas, como si de matemáticas se tratase y como si no pudiese haber ningún margen de error en las mismas.

Ahora te voy a contar, según mi experiencia inmobiliaria, en qué partes de la tasación puedes confiar y en qué partes de las tasaciones puedes tener un poco de desconfianza, para que así no te sorprendas cuando tu inmueble no se vende rápido al promocionarlo, ya sea por ti mismo o si seleccionas a un agente inmobiliario para hacerlo.

Las Partes Más Fiables De Las Tasaciones

Vamos a hablar de una de las tasaciones más complicadas para que puedas usar el ejemplo en tu caso.

Una de las tasaciones más complicadas que hay son las de casas grandes, porque hay que valorizar primero el terreno y a eso hay que agregarle el valor de la construcción.

El valor de la construcción es donde los tasadores lo suelen hacer muy bien, ya que más o menos se conocen los costos para construir un inmueble y esos no varían mucho en el tiempo, incluso con eventos como la pandemia, los precios de los materiales se mantienen más o menos estables, sólo si el dólar se dispara (como ha ocurrido con la crisis política actual del 2,021) es que algunos materiales, cuyos insumos se importan, subirán de precio.

El tasador ha visto el inmueble para determinar cuánto debe castigarlo por el tiempo que ha pasado (depreciación) y hay tablas publicadas para ello por el reglamento nacional de tasaciones, por lo que más o menos cualquier persona con un mínimo de criterio lo podría hacer bastante bien (aunque también hay valores criterio del tasador, como el estado de conservación, que puede ser muy bueno, bueno, regular, malo y muy malo, aunque la mayoría de departamentos tiene estado de conservación bueno), pero hay un área que es la más complicada, muy dependiente de la experiencia en VENTAS del tasador y es….

¿Son Confiables Las Tasaciones Inmobiliarias Para Terrenos?

La valorización del terreno es una de esas áreas que resulta complicada porque es un target en movimiento, incluso cuando uno conoce los precios en determinado momento, estos precios pueden variar rápidamente.

Los valores reales no los puedes sacar de manera fiable leyendo los avisos que otros publican para vender sus inmuebles simplemente porque el precio al cual la gente publica sus inmuebles, casi nunca es el precio final al que se terminan vendiendo.

Según mi experiencia, los inmuebles típicamente comienzan ofreciéndose entre un 20% y 30% de sobreprecio y tengo varios ejemplos reales de esto: una casa en sol de la Molina que comenzó en $1,000,000 de dólares, se vendió luego de 3 años en $750,000, o una casa en Chorrillos que comenzó en venderse a $230,000 dólares, terminó vendiéndose en $185,000 dólares y así podría poner muchos ejemplos, por lo que yo la llamaría la regla del 20%-30%.

Claro que uno que otro propietario me ha dado a vender su inmueble a precio de mercado, pero son tan pocos, que podría contarlos sobradamente con los dedos y cuando eso pasa, es un placer trabajar con esos inmuebles para cualquier corredor inmobiliario en Lima, porque las ventas ocurren sin roces, muestras el inmueble unas 10 veces y aparece 1 o más compradores serios y la operación se cierra sin contratiempos, ni malas caras porque desde el principio el precio estaba correcto.

Y ¿Qué Es El Precio De Mercado?

El precio de mercado no es precio que encuentras en los anuncios o lo que están pidiendo los otros propietarios de los inmuebles, mucho menos el «precio promedio del distrito» que a veces encuentras listados en los diarios (porque el precio promedio no te dice nada sobre tu inmueble específico y principalmente la ubicación específica de tu inmueble), sino el precio al que estos se han vendido.

Quizá haya alguno que venda en sobreprecio a alguna persona que se encaprichó por un determinado inmueble, pero estos casos son rarísimos y no se debe pensar que esto va a ocurrir a cada rato, de hecho es un evento bastante inusual, así que el precio al que se venden los inmuebles suele ser el precio de mercado.

Dado que es muy difícil saber el precio cierto de venta de los inmuebles a menos que hayas estado involucrado en la transacción (no el que mi vecina me dijo que lo vendió a tanto porque no se puede saber si eso es fiable), sólo un agente inmobiliario que haya realizado ventas o que tenga colegas que hayan realizado ventas en los alrededores (pero nunca te lo van a decir fácilmente) pueden tener una idea exacta del valor del terreno, entonces aquellos tasadores que no hacen ventas de inmuebles están en grave desventaja a la hora de valorizar un inmueble con respecto a un agente inmobiliario que si ha realizado transacciones por la zona.

Valorización De Terrenos Alejados

Los terrenos alejados tienen la característica de no tener mucho con qué comparar y también que las ventas no se hacen con frecuencia, por lo que cualquier valorización va a resultar bastante ineficaz.

Lo recomendable en este caso, comenzar con una oferta aproximada y testear el precio hasta llegar a conseguir un comprador.

En contraposición, los departamentos en zonas urbanas de alto volumen de personas son mucho más fáciles de valorizar porque las ventas son bastantes frecuentes y se conocen muchos ejemplos cercanos, no sólo de personas ofreciendo su inmueble, sino de ventas que se han realizado con anterioridad, por lo que hay mucha información con la que se puede trabajar.

¿Son Confiables Las Tasaciones Inmobiliarias En Dólares

Si te han hecho una tasación para averiguar el valor de tu inmueble en dólares, (asumiendo que es una tasación correcta) lo aconsejable es que cambies el valor que te han dado a soles, porque el dólar está teniendo una fluctuación muy grande en estos últimos tiempos, con tendencia siempre a la subida.

Desde el 2,014, el dólar que estuvo en S/. 2.8 soles por dólar, al momento de escribir este artículo por primera vez estuvo en S/. 3.25 soles por dólar y ahora en 2,021 con la crisis política de las elecciones llegó a estar en S/. 4.00 soles por dólar y esto afecta a lo que los compradores ofertan por los inmuebles.

Algunos propietarios con los que me he encontrado, me han dicho: «pero dólares son dólares».

Sí, pero no es lo mismo ofrecer un departamento en venta a 280,000 soles en el 2,014 ($100,000 dólares) que tratar de vender ese mismo departamento a 340,000 soles ($100,000 dólares) en el 2,016 o 400,000 soles actualmente para el mismo departamento y aunque siempre fueron $100,000 dólares, es lógico que va a ser imposible que te lo compren a ese precio en dólares.

Si estás en un distrito donde los inmuebles no han variado su precio en soles desde el 2,014, que son los distritos «tradicionales» de Lima del segmento A, entonces va a ser imposible vender tu inmueble por 60,000 soles o mucho más de lo que lo has comprado, aun cuando lo hayas comprado como una buena oferta y menos contando la pandemia y la crisis política.

¿Son Confiables Las Tasaciones Inmobiliarias En Crisis?

Cuando existe una situación anómala como el caso de una crisis repentina, contratar un tasador de inmuebles es una total pérdida de dinero porque nadie sabe los nuevos precios de los inmuebles hasta que se comienzan a hacer ventas nuevamente.

¿Son confiables las tasaciones inmobiliarias en el caso del coronavirus en el 2,020? Pues, apenas ocurrió, nadie sabía qué tanto podían bajar los precios de los inmuebles porque se frenaron en seco todas las transacciones inmobiliarias y produjo un bajón de precios en el mercado que no lo pudo calcular nadie y sólo después se supo su verdadero efecto, así que si deseas vender tu inmueble por necesidad (porque no es buen momento para vender, pero a veces la necesidad es imperiosa), entonces la mejor estrategia para afrontar una venta ahora es conocer el valor de tu inmueble previo a la crisis política y hacer «testing de precios».

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Andrés Berger
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