Si buscando estás buscando tasaciones de inmuebles en Lima y llegaste aquí, es porque deseas vender tu inmueble o tal vez alquilar tu departamento en Lima y no tienes una idea exacta de cuál sería el mejor precio a ponerle a tu propiedad, obviamente para sacar el mayor precio posible por el mismo, pero tienes que tener en cuenta que lo mejor para vender una propiedad rápidamente es colocarle un precio lo más cercano al valor real que el mercado está dispuesto a pagar por él, como agente inmobiliario especializado en Surco, ya lo hemos hecho muchísimas veces y pocas veces nos equivocamos.
Por ejemplo: si quisieras ponerle un valor de mercado a un departamento de lujo como éste, entonces más vale que tengas una buena idea de cómo hacerlo con exactitud para no perder mucho dinero en caso que te equivoques hacia abajo o quemes tu propiedad y pierdas tiempo y dinero si lo pones demasiado alto, sólo porque no sabías cuál es el precio correcto.
La principal razón de buscar tasaciones de inmuebles en Lima que sean correctas es para no demorar muchos meses o quizás años en vender tu inmueble.
Primero, Hay Que Entender Al Comprador
En primer lugar, tienes que estar muy claro que los compradores no son tontos.
Antes de comprar una propiedad, van a buscar mucho, van a comparar muchos precios que hay en el mercado y sólo después de eso, van a comenzar a evaluar mentalmente el valor de las propiedades que van viendo.
Los compradores no necesitan tasaciones de inmuebles en Lima porque ellos ya saben los precios de los inmuebles por haber visto muchos de ellos.
Ten en cuenta que los compradores hacen un «tasación informal» de las viviendas, definitivamente no contratan a un tasador profesional para que les diga cuánto vale cada propiedad, simplemente se van dando cuenta del precio según lo que van viendo en el mercado y al final, se convierten en más expertos que los tasadores, agentes inmobiliarios y cualquier profesional, simplemente porque han visto un montón de opciones para comparar.
Estrategias Para Vender Tu Inmueble Al Mejor Precio Posible
Muchos cometen el error de pensar que lo correcto es colocar un precio muy por encima del mercado y luego ir bajándolo a medida que van viendo que la propiedad no se vende, pero esta es una de las razones por las que están a veces años sin vender.
De haber hecho caso a las tasaciones de inmuebles en Lima, hubiesen puesto un valor acorde a la realidad y su inmueble se hubiese vendido con rapidez.
Aunque puede hacerse, esto no es lo más óptimo porque muchas veces los primeros interesados en las propiedades son usualmente los mejores compradores posibles y si ellos miran que la propiedad está muy cara, simplemente no van a comprar y tu corredor inmobiliario de confianza tampoco va a estar dispuesto a que pruebes precios usando su presupuesto publicitario, ya que eso no es justo.
Si posteriormente le bajas el precio a la propiedad, estos compradores dirán: «Esperaré y probablemente bajará más».
Luego de un tiempo, ya le has bajado el precio de la propiedad tantas veces que ahora ya se encuentra debajo del precio del mercado y en lugar de ganar más, terminarás perdiendo dinero y lo peor de todo, será luego de haber esperado mucho tiempo para vender.
Definitivamente no es la mejor estrategia a seguir, aunque podría ser lo mejor si es que no tienes una tasación de inmuebles Perú.
Una Mejor Estrategia
Una estrategia mucho mejor como todo en la vida es ser justo, tanto para ti, como para con los demás.
Con esta estrategia, estableces el precio de tu inmueble al valor del mercado y a la vez creas una campaña de marketing bien orquestada para generar muchos posibles compradores a la vez, de tal modo que podría generarse una «guerra de precios» y por tanto, subir el valor del inmueble.
Es exactamente el mismo fenómeno que ocurre en las subastas donde las personas por querer ganar la subasta, terminan pagando algo más (a veces, mucho más) del valor real del objeto que se está subastando.
Para que esta estrategia funcione, el inmueble tiene que estar al precio del mercado y tienes que generar una buena campaña de marketing para atraer varios compradores a la vez.
¿Tasar o No Tasar?
Puedes contratar a un tasador profesional para que te de un valor de tu propiedad y la tasación es lo que hacen los bancos para evaluar créditos y el proceso tiene un costo (el proceso suele ser el mismo que aplicamos los agentes inmobiliarios profesionales, pero sin firmar el documento).
No todos los tasadores son iguales, ya que en alguna ocasión hemos visto inmuebles tasados a precios irreales y muy lejos del valor real de mercado del mismo (lo cual es como botar el dinero).
Los agentes inmobiliarios hacemos «valoraciones».
Una valoración de un inmueble es un proceso que da como resultado el valor comercial del inmueble, basado en el conocimiento de un corredor inmobiliario experimentado, más que en valores rígidos que usan los tasadores profesionales, pero cuando la «valoración» la hace un agente inmobiliario con experiencia, entonces «la valoración» suele dar como resultado un valor mucho más cercano al real de un inmueble que la tasación que suele ser muy rígida.
Factores A Evaluar En Tasación De Inmuebles Perú
Aunque uno podría tomar miles de factores para una tasación, lo que convertiría el ejercicio en un caos total, los factores principales a evaluar en cualquier tasación que se haga y que nunca pueden obviarse son 5 (el número 5 sólo aplica a terrenos o casas) porque son los que más afectan al valor del inmueble y estos son:
- 1. Ubicación
- 2. El Metraje Del Inmueble
- 3. La Antigüedad Del Inmueble
- 4. Estado De Conservación Del Inmueble
- 5. Los Parámetros De Edificación
Los clientes no compran inmuebles por la estructura, más bien compran la ubicación.
Las cosas que analizan son: ¿Qué tan «lejos» (lejos según el cliente claro está) se encuentra? ¿Qué tanto tráfico hay?, ¿Qué tan segura es la zona?, ¿Qué tan cerca hay comercios y otros negocios para abastecerse?, ¿Qué buenos colegios hay cerca?, entre otras evaluaciones según las necesidades de cada quién.
Es por eso, que no puede hacerse una valorización sin saber el lugar exacto en que se encuentra el inmueble.
El tasador debe encargarse de investigar la zona, para saber los posibles beneficios que brinda el inmueble para los clientes.
Mientras más grande, el valor aumenta, aunque no proporcionalmente.
Por poner un ejemplo: un terreno de 1,000 metros en la tercera etapa de Sol de la Molina cuesta alrededor de $600 dólares metro cuadrado, sin embargo si hablamos de un terreno de 100 metros, fácilmente podrías hablar de un precio de $900 dólares el metro cuadrado.
Esto sucede porque hay muchas más personas que pueden pagar $90,000 dólares que $600,000 dólares
A medida que pasa el tiempo, una casa o un departamento sufre deterioros, no sólo de sus instalaciones, sino también de sus estructuras.
Existe una tabla de depreciación publicada por el ministerio de vivienda que se puede usar para calcular el aproximado de valor que pierde un inmueble con el paso del tiempo según los diferentes materiales constructivos que se han usado, el paso del tiempo y que tan bien conservado se encuentra.
La aplicación de los valores de dicha tabla es a criterio del tasador y a mayor experiencia, será más cercano a la realidad, pero nunca dejará de ser un valor aproximado.
Obviamente, para un terreno no existe depreciación, ya que siguen igual aunque pasen muchos años (como decía la viejita de la propaganda de Universal Textil).
Debes tener en cuenta que algunas casas ya no tienen razón de ser como casa, sino que más bien deben ofrecerse como terreno.
Este es otro concepto que suelen obviar algunos propietarios en las tasaciones de inmuebles en Lima, porque desean cobrar lo mismo por un departamento mal conservado que otro en excelentes condiciones.
Hay que tener en cuenta que mientras más conservado esté el inmueble, menos depreciación va a sufrir por el paso del tiempo.
La mayoría de departamentos que he visto están en un estado de conservación bueno, pero si he visto algunas casas que tenían estado de conservación excelente y otras resultares, por lo que en estos casos, hay que consultar las tablas de tasación y discernir qué valor le correspondería.
En una tasación de inmuebles Perú, el estado de conservación se evalúa según 5 opciones: Excelente, Bueno, Regular, Malo y Muy Malo y es a criterio del tasador.
El valor de un terreno en un área urbana, está directamente relacionado con cuántos pisos se pueden construir y esto se obtiene con el «certificado de parámetros» que brinda la municipalidad del distrito donde está el inmueble y es un documento que indica cuántos pisos se pueden construir.
Por ejemplo: si estás es un la avenida Javier Prado, podrías tener certificado de parámetros para 15 o 20 pisos, lo que explica por qué los terrenos ahí pueden costar $6,000 dólares metro cuadrado y aún así las constructoras grandes se pelean por los mismos.
Diferencias En Tasaciones
A la hora de hacer una tasación de inmuebles Perú, hay básicamente 4 opciones, aunque parecidas, tienen sus diferencias muy pronunciadas, porque las más difíciles de hacer son las que tienen demandas totalmente elásticas, donde influye fuertemente la oferta y la demanda (caso de las casas y los terrenos)
Los departamentos, en especial los pequeños, son los menos difíciles de tasar porque hay mucho comparativo y la demanda no resulta tan elástica como en los otros casos.
- 1. Tasación De Terrenos
- 2. Tasación De Departamentos
- 3. Tasación De Oficinas y Locales Comerciales
- 4. Tasación De Casas
La tasación de un terreno urbano para vender departamentos no es tan difícil porque normalmente hay referencias cercanas y también se sabe los precios de los departamentos cercanos (porque el terreno se usará para vender departamentos) para tomar referencias para extrapolar y sólo hay que darle valor al metro cuadrado para hallar el valor total.
Más complicados son los terrenos comerciales, porque el primer piso vale mucho más que los pisos de niveles superiores y depende mucho de la zona y el valor en sí es muy elástico, así que no me confiaría del valor que arroja una tasación de este clase.
En caso de terrenos rurales, la valorización suele ser sumamente complicada porque suele haber pocos puntos de comparación y aún las tasaciones profesionales suelen dar sólo valores muy referenciales, pero igualmente podrían ser útiles para tener un marco de referencia, pero tampoco me confiaría mucho del valor arrojado por estas tasaciones.
Dentro de las tasaciones de inmuebles en Lima, la tasación de un departamento suele ser lo más sencillo, especialmente si es chico o mediano.
Lo que pasa es que hay muchas opciones para comparar y alguien que tiene algunos de ellos en venta, rápidamente se puede dar cuenta del valor de otro por simple comparación, aún cuando no sean exactamente de la misma zona.
Hemos preparado un video para explicarte la mejor forma de tasar un departamento.
El único «truco» que hay que tener en cuenta en los departamentos es que cuando son dúplex, el valor del metraje sin tantos acabados de construcción suele ser la tercera parte del valor de lo que está construido y con acabados.
Esta categoría podría ser muy parecida a la anterior, sólo que varía ligeramente porque las oficinas suelen tener mejor rentabilidad que los departamentos y los locales comerciales suelen ser los inmuebles más rentables.
Aquí también sucede algo interesante con respecto a la exactitud del valor de la tasación, ya que si hablamos de oficinas pequeñas la tasación no es difícil, pero un local comercial es un poco más difícil porque tiene una demanda más elástica y varía mucho con respecto a la afluencia de personas que tenga la zona.
Por último, está la tasación de inmuebles Perú de casas que resultan algo complicadas porque hay que calcular primero el valor del terreno y luego sumarle el valor de lo construido (esto es más sencillo porque la demanda es inelástica), quitando la depreciación que haya tenido la parte construida por los años (esto también es más o menos sencillo porque los valores se conocen más o menos) y también hay que sacar la valorización sólo como terreno, que probablemente será diferente y mayor en muchos casos.
Lo bueno de las casas es que suele haber varias similares por la zona, por lo que la tasación se facilita ligeramente.
Valoración Gratuita
Si deseas que te brindemos una valoración gratuita de tu propiedad, puedes escribirme mi correo electrónico indicando los datos de tu inmueble y con gusto trataré de ayudarte (dependiendo de la zona exacta de tu inmueble) sin compromiso y de manera totalmente gratuita. Necesitaría:
- 1. Ubicación Exacta
- 2. Metraje
- 3. Antigüedad
- 4. Estado De Conservación
- Excelente
- Bueno
- Regular
- Malo
- Muy Malo
- 5. Certificado de Parámetros
A veces, los precios varían de cuadra en cuadra, por lo que por lo menos necesitaría la ubicación de la cuadra del inmueble.
Metraje de área construida, como no construida (si es dúplex, metraje del área sin acabados).
Cuántos años de antigüedad tiene tu inmueble.
A veces los propietarios se olvidan de considerar que la antiguedad de un inmueble afecta las tasaciones de inmuebles en Lima, porque existe el concepto de «depreciación» de la propiedad (el terreno no se deprecia) y desean cobrar lo mismo por un departamento viejo que por uno nuevo.
Si son pocos años, a cuánto lo compraste nos da una idea del precio que puede tener ahora.
El estado de conservación puede ser:
Debes ser honesto con esto porque los propietarios suelen favorecer mucho a su inmueble por tenerles cariño.
Esto en caso de terrenos y casas, es muy necesario.
También puedo ocuparme de todos los aspectos de vender tu inmueble, desde el momento en que firmamos el contrato, hasta que se produce el pago del comprador que captamos para tu propiedad, sólo es cosa que te decidas.
Sólo para que quede claro, te vuelvo a repetir que como asesor inmobiliario, no hago tasaciones, sino «valoraciones» que son producto de la experiencia y valores del mercado, pero estas son usualmente más exactas para dar con el valor real de tu propiedad que las tasaciones realizadas por peritos porque ellos no suelen considerar algunos factores comerciales que los asesores inmobiliarios conocemos.
MUY IMPORTANTE !!
Actualmente en el caso de excepción que representa el COVID-19 y la cuarentena que se ha impuesto, las operaciones inmobiliarias están detenidas, por lo que cualquier tasación te dará valores de tu inmueble previos a la cuarentena y muy probablemente un valor irreal, porque se estima que los precios bajarán entre 10% a 20% (yo creo que será un 20%, pero en verdad nadie sabe), por lo que hacer una tasación en estos momentos, sería una total pérdida de dinero y tiempo.
Lo único sensato que se debe hacer ahora es probar precios y ver en qué momento comienzan a aparecer posibles compradores para tratar de vender tu inmueble al mejor precio posible.
Conclusión
Ahora que encontraste tasaciones de inmuebles en Lima de manera gratuita, aprovéchala (si es que podemos ayudarte y conocemos los precios de la zona de tu inmueble) porque a la hora de vender tu propiedad, es muy importante conocer con exactitud el valor real de tu inmueble y una valoración hecha por un buen agente inmobiliario viene a ser un elemento importantísimo para colocar el precio correcto la primera vez y poder generar esa guerra de precios que realmente necesitas para generar más compradores para tu inmueble.
ContactoAndrés Berger
Teléfono: 994-964-486
