La Falacia De Los Metros Cuadrados

Como inmobiliario, me he dado cuenta que muchos propietarios se averiguan el precio del metro cuadrado promedio de los distritos que periódicamente publican los diarios y en base a eso, desean determinar el precio de su inmueble.

Pero, los promedios no sirven de mucho, ya que si pones cada uno de tus pies en un balde con agua y uno de los baldes se calienta hasta que el agua queda a 80 grados y en el otro balde bajan la temperatura a -40 grados, entonces en promedio tus 2 pies estarán frescos a 20 grados, pero la realidad es que tu pie con el agua a 80 grados se está quemando y el otro balde ya tiene hielo y tu pie se estará congelando.

Obviamente, el valor del metro cuadrado de un departamento antiguo, no puede ser igual al valor de un departamento nuevo y esta puede ser una clave para que te ayudes a determinar el valor real de tu departamento.

Los Proyectos Podrían Ayudarte

Si conoces algún proyecto en tu zona, ya conoces el valor aproximado de un departamento NUEVO (con depreciación cero) en tu zona y sabiendo que la depreciación aproximada de los inmuebles es alrededor de 1% al año (si el inmueble está en buen estado), entonces ya podrías tener un indicativo del valor de tu departamento con solo dicho dato (siendo el tamaño parecido, como veremos en breve).

Puedes confiar en los precios de los proyectos porque las constructoras hacen estudios de mercado y dependen que sus precios estén bien para poder cubrir sus pagos al banco con las preventas y también debes saber que los precios de preventa, son inferiores al precio de mercado, con el objetivo que se vendan rápido para cumplir con el banco, así que debes fijarte en el precio de los departamentos después de esta etapa, que son los precios reales de mercado.

No Es Lo Mismo Un Departamento Pequeño Que Uno Grande

Para añadir más complejidad al proceso de la tasación, debes saber que el precio del metro cuadrado de un departamento grande, no es el mismo que el de un departamento pequeño.

Esto se debe a que los departamentos pequeños tienen un costo total más bajo que los grandes y por ello tienen mucha más demanda y eso hace que el precio de los mismos se eleve (por eso, son más rentables los departamentos pequeños que los grandes y si vas a comprar para invertir, es mejor 2 departamentos de 100 metros que uno de 200 metros y aún mejor 3 departamentos de 67 metros).

¿Y Cuánto Varía?

¿Y cuánto varía? Pues sucede poco a poco a medida que el departamento es más grande, va bajando su valor por metro cuadrado.

Es por eso que en Sol De La Molina tercera etapa, los terrenos de 1,000 metros tienen un valor de metro cuadrado de $500 dólares (mucho menos que en distritos bastante peores).

Uno pequeño de 40 metros, podría estar alrededor de $2,000 metro cuadrado, mientras que uno de 250 metros, su valor de metro cuadrado sería de un poco menos de $1,600 dólares (considerando ambos nuevos).

Puede que esto te haya confundido un poco, pero esto es así, son cosas del mercado, de la oferta y demanda y que son muy difíciles de traducir a fórmulas, a menos que tengas varios ejemplos y los puedas mapear para hallar una especie de curva de proyección, como lo hemos hecho, pero te comentaré de esto un poco más adelante.

Es Un Poco Más Complicado Aun

Pero la complejidad de los metros cuadrados, aún no acabó….

Para terminar de complicar más las cosas, está el tema del tipo de cambio del dólar que actualmente se mueve más que un mono borracho.

Complicación Adicional Por El Tipo De Cambio

El antiguo gobierno de nuestro ex-presidente Alan García de 1,985 produjo una hiper-inflación tan espeluznante que obligaba a comerciar los inmuebles en dólares porque de otra forma, el propietario recibiría intis (la moneda alternativa a los soles) muy devaluados al momento de concretar la venta y esa moda se ha quedado así desde entonces.

No hay problema con eso mientras el precio del dólar esté estable, pero si deja de serlo, entonces sucede el mismo problema por lo que se dejó de hacer compra-ventas en Intis.

La Gran Mayoría Recibe Sus Ingresos En Soles

Tienes que tener en cuenta que la gran mayoría de personas (excepto algunos que teletrabajan y extranjeros) ganan su dinero en soles y solicitar $200,000 dólares por tu inmueble en 2,013 cuando el dólar estaba en 2.8, no es lo mismo que solicitar esos mismos $200,000 dólares en 2,022, ya que en 2,013 hubieras conseguido sólo: S/ 560,000 soles, mientras que al solicitar esos mismos $200,000 dólares serían ahora: S/. 740,000 soles, es decir: S/. 180,000 soles más que antes o un 32% más del precio anterior….

De 2,014 a 2,022 hubo un aumento de precios de tan sólo 10% en valor real en SOLES (por fin del boom, por pandemia y crisis política), así que ¿Por qué un inmueble va a aumentar su valor en 32% más? Y es que no hay razón alguna, de hecho, si fuese al revés y el dólar hubiese bajado en lugar de subir, los propietarios no solicitarían los mismos $200,000 dólares porque se darían cuenta que les perjudicaría eso, pero como al subir les beneficia, desean no darse cuenta de ello y lo pagan haciendo que su inmueble no se venda.

Esa es una de las razones por las que ves letreros de se vende a veces muchos años, cuando un departamento debería venderse en 30 días y eso sucede cuando se ofrece a precio de mercado.

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Andrés Berger
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