¿Cuánto Tiempo Demora Vender Un Departamento?

¿Cuánto Tiempo Demora Vender Un Departamento?

Esta es una pregunta que me hacen a menudo los propietarios de inmuebles y decidí escribir este artículo para aclarar un poco este tema desde el punto de vista de un agente inmobiliario profesional y no tanto lo que las personas comunes creen que son los tiempos en los que deberían (deberían es la palabra clave, porque difiere de la realidad) venderse los inmuebles.

Es necesario darse cuenta que no todos los inmuebles son iguales. Por ejemplo: la mayoría de departamentos se tasan con respecto al metraje que tienen y la ubicación.

Otros factores que influyen en el precio son los acabados y el tiempo de antigüedad.

Hemos hecho un rápido video que puede aclarar el asunto:

Empecemos haciendo algunas preguntas para aclarar un poco el asunto.

¿Es El Inmueble De Bajo Precio o De Alto Precio?

No vamos hablar en términos relativos como «caro» o «barato», ya que puedes encontrar un departamento en San Isidro en una calle muy tranquila, de 236 metros con $390,000 dólares y puede estar barato, mientras que un departamento de 75 metros en la urbanización San Miguelito a 100,000 dólares puede estar «caro».

Un corredor inmobiliario experto suele darse cuenta de los precios del mercado «a ojo de buen cubero» por la experiencia que ha tenido en otros inmuebles.

Aquí vamos a ver el monto específico y pongamos que bajo precio es de hasta 100,000 dólares, precio medio hasta $300,000, alto precio de 500,000 y muy alto precio, cualquier cosa en adelante.

Si el inmueble es de bajo precio, tenderá a venderse más rápido que un inmueble de alto precio.

Un departamento de 70,000 dólares puede venderse rápido y a buen precio en sólo 1 mes, siempre que se ofrezca al verdadero precio del mercado (aunque he visto que algunos agentes inmobiliarios demoran más de 1 año en venderlos), mientras que una casa de 1 millón de dólares podría venderse en 3 meses a verdadero precio de mercado (aunque he visto casas venderse en 3 años, 5 años y el record de 8 años) y las demoras en la venta casi siempre es por terquedad de los propietarios.

La razón es que existe mucha más demanda en el primer caso y los precios son más conocidos, por lo que puedes analizar el mercado con mucha mayor rapidez que en el otro caso que te aparece un cliente no tan a menudo y eso aun haciendo publicidad en los medios adecuados y es que existe muy poca gente con gran poder adquisitivo para comprar una vivienda de 1 millón de dólares.

¿El Inmueble Está En Su Precio?

Conozco algunas historias de personas que se encapricharon por determinado inmueble y pagaron más que su valor comercial, aunque cada vez se oye muchos menos de esto, especialmente luego de aparecer el Internet donde todos los inmuebles están al alcance de un click.

Mi madre me contó una historia de alguien que la visitaba en su primera casa aun cuando no estaba en venta y le pedía comprarla y entonces ella se la ofreció a un precio muy alto (sin ánimo de venderla), más o menos al doble de su valor real y el comprador un día vino, sacó una tijera, cortó su saco y pago ahí mismo, todo el dinero en efectivo… (Las cosas que uno podía ver en la antigüedad, actualmente esto es inconcebible).

Antes El Cliente Tenía Poca Información

Antes era más fácil lograr esto porque la información no estaba muy democratizada, no existía el Internet (podía existir desde 1,969, pero realmente comenzó a existir para la gente común recién en 1,994 con la llegada del navegador «Mosaic» en países desarrollados y en términos prácticos para el Perú, recién el común de la gente conoció el Internet a mediados del 2,000).

Con tanta información disponible, es prácticamente imposible vender con sobreprecio simplemente porque la información de inmuebles está por todos lados, ya que basta buscar en Google y encontrarás miles de inmuebles para comprar, a todo precio, de todas la características e incluso puedes filtrar por ubicaciones exactas, con lo cual la búsqueda actual se hace muy sencilla y sobre todo, puede hacerlas hasta el ejecutivo más ocupado una vez que vuelve del trabajo o en un fin de semana que está en casa.

Y Aquí Está La Respuesta…

Si un inmueble está en su precio y se trata de un departamento no muy caro, se venderá muy rápido usando los servicios de una buena empresa inmobiliaria en Lima que va a hacer la publicidad correcta y demorará un poco si es que se quiere obtener el mayor precio posible por el mismo.

He visto casos en que un departamento se vendió en 3 días porque estaba $5,000 dólares por debajo de su valor real de mercado, aunque esto último es un caso un poco extremo, lo cierto es que cuando los inmuebles están en su precio de mercado, se venden con bastante rapidez.

Si ni siquiera te han hecho ofertas o no has tenido visitas, entonces realmente está en sobreprecio, esta es una mala señal de alerta cuando estás vendiendo tu departamento .

Si hablamos de un inmueble de alto valor y está en su precio, digamos de 1 millón de dólares a más, un tiempo rápido será de 3 meses (que es lo que debería durar si está a precio de mercado), aunque el tiempo normal que demoran es más o menos de 1 año, y si se quiere lograr el máximo precio posible, entonces podrías demorar unos 2 a 3 años y en cuyo caso debes evaluar si recibir unos miles dólares más vale la pena el costo de oportunidad o pérdida de dinero por intereses si es que estás con créditos.

Tuve un caso de una casa en Sol de la Molina que demoró 3 años en venderse por este motivo.

¿El Inmueble Está Vacío?

Tuve un departamento en Miraflores a un buen precio y no lo llegúe a vender. ¿La razón? Estaba alquilado.

Aunque el inquilino dejaba ver el inmueble y había un trato con él para que desaloje el inmueble apenas se haga la venta, el inquilino no dejaba ver su cuarto principal por privacidad y además hacía incapie en todo lo negativo del departamento a todos los visitantes (puede ser porque paga una renta un poco menor del valor de mercado y no le conviene mudarse) y eso hace muy difícil vender el inmueble, así que si en éste caso te hacías la pregunta ¿cuánto tiempo demora vender un departamento?, la respuesta en dicho caso sería «No se sabe».

También es un poco más difícil de vender cuando el inmueble lo ocupa el propietario que si está vacío, aun cuando el propietario no intervenga en las negociaciones cuando está el cliente porque el visitantes se siente un poco menos comprometido con el inmueble.

La razón es muy sencilla: Aquellos que compran un inmueble quieren sentirse como que «se mudan al mismo» al menos espiritualmente antes de hacer la mudanza real y esto resulta mucho más difícil si es que hay alguien en el inmueble actualmente.

En muchos casos, es inevitable, ya que no se puede mudar a la familia antes de vender, pero es una de las cosas que no facilita la venta.

El Tipo De Cambio

Los más jóvenes podrían preguntarse ¿Por qué los inmuebles se venden en dólares? Y este es uno de los legados siniestros del primer gobierno de nuestro ex-presidente Alan García Pérez.

Allá por los finales de los años 80 hubo una inflación tan galopante, que cualquier jinete se caería de su caballo y la cosa era tan desastrosa con los precios que un día un artículo podía estar en 100 Intis (eran 1 Inti que primero reemplazó en valor a los antiguos 1,000 soles) y al día siguiente podía haber subido a 120 Intis, por lo cual era imposible comerciar con bienes inmuebles en soles, así que la gente comenzó a pedir el precio en dólares, costumbre que se ha mantenido desde entonces.

Cuando El Dólar Sube, El Inmueble Se Encarece

Las personas ganan en soles, trabajan todo en soles y por consiguiente, valorizan todo en soles así que si el dólar estaba en 2.8 soles por dólar (como estaba por el 2,012) y el inmueble se ofrecía en $100,000 dólares y ése era el precio de mercado, si el tipo de cambio sube a 4 soles como está ahora, esos mismos $100,000 dólares hace que el inmueble esté carísimo comparativamente con otros del mercado.

Muchos propietarios no entienden esto (o no lo quieren entender).

Posiblemente compraron el inmueble en $100,000 en 2,012 y quieren venderlo al menos en $100,000 en 2,021 y no hay manera que esto ocurra porque en 2,012 el inmueble costaba $280,000 soles y ahora se estaría ofreciendo en 400,000 soles.

A menos que se haya comprado en pre-venta o a un precio de remate, probablemente no se va poder vender a ese precio porque los inmuebles, en general (aunque hay varios casos en que sí ha habido subida), sólo han subido de precio un 10% desde el 2,012 EN SOLES, especialmente los inmuebles del segmento A.

Conclusión: ¿Cuánto Tiempo Demora Vender Un Departamento?

No hay reglas exactas para determinar el tiempo que va a demorar vender un inmueble, pero es bastante rápido si el inmueble está a precio de mercado, 1 mes para inmuebles económicos, 2 meses para inmuebles mediano precio y 3 meses para inmuebles de alto precio, repitiendo eso sí, si están a precio de mercado y si demoran más es que tenían un sobreprecio o no se ha promocionado adecuadamente.

Así que ¿Cuánto Tiempo Demora Vender Un Departamento? Incluso si tienes un departamento de bajo precio y lo has puesto en precio de mercado, podría tardar 1 mes + el tiempo en encontrar el cliente, ya no por a la falta del cliente, sino por el banco que tarda más o menos 1 mes en hacer el desembolso del crédito hipotecario para el comprador, a menos que encuentres un comprador con el efectivo en mano, que suelen ser muchísimo menos los casos.