Muy aparte de las afirmaciones facilistas, como «los inmuebles siempre suben» o «tu casa siempre resulta la mejor inversión», vamos a hacer un análisis de qué tan buenas son las inversiones inmobiliarias y si en verdad son tan buenas como las pintan.
Porque inversiones hay muchas y de todo tipo, con diferentes niveles de riesgo y diferente nivel de involucramiento de tu parte.
¿Es Rentable Invertir En Inmuebles Ahora?
Si eres lector de éste blog, bien sabes que invertir en inmuebles durante un boom inmobiliario es lo mejor que uno puede hacer con su dinero.
Tengo el caso de un cliente que compró su departamento en Miraflores en $60,000 dólares en el año 2,006 y alrededor del 2,017 cuando lo puso a la venta, el precio de mercado era alrededor de $170,000 dólares, eso es casi triplicar el dinero (aun considerando que los dólares de hoy valen menos que los dólares antiguos).
Pero más allá de casos de inversión durante el Boom, muchos se preguntan si ahora es un buen negocio la inversión en inmuebles dentro de una desaceleración económica como la que vivimos actualmente.
Retorno
Si te preguntas si es rentable invertir en inmuebles, hay que ver el retorno sobre la inversión que han tenido en el pasado.
Según Capeco, en 2,008 los inmuebles aumentaron de valor un 40% anual, pero en 2,015 el incremento sólo fue de casi 2%.
Como lector de éste blog, ya sabes que los precios de los inmuebles no han variado desde hace unos años.
Existe un estudio de la ASEI que compara diversas inversiones en el período de 2,011 hasta 2,015 arrojando los siguientes resultados.
Vemos que la inversión inmobiliaria fue la mejor en dicho periodo (de lejos) y la bolsa de valores fue terrible, dando incluso pérdidas.
El verdadero incentivo para invertir en inmuebles es que es una inversión bastante segura que normalmente gana valor con el tiempo.
No obstante no hay que olvidarse de las crisis Española y de USA del 2,008 para saber que también es posible que por un tiempo los inmuebles pierdan valor, pero en un análisis a largo plazo, esto viene a ser más una excepción que la norma, en todo caso, siempre hay que saber en qué momento económico se encuentra uno para evitar cometer costosos errores.
Para aquellos que desean conocer un poco sobre cómo se preparó el escenario de crisis en España, existen un excelente video de Aleix Saló que lo explica con lujo de detalles.
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Se Debe Pensar A Largo Plazo
Hemos visto que los inmuebles se incrementaron en promedio, 300% en valor desde 2,006 hasta el 2,015 según el Banco Central de Reserva (BCR).
Ahora, ya los retornos no serán los mismos hasta que aparezca otro Boom inmobiliario, pero hay que ver que la demanda ha permanecido y vamos a comenzar a ver una subida de precios lenta pero bastante segura. De hecho, en el último año ha habido un incremento de aproximadamente 5% del valor en los inmuebles.
¿Cómo Invertir?
Si es que deseas ganar con las inversiones inmobiliarias, necesitas comprar siempre a través de un crédito hipotecario, de ésta forma estás apalancando tu dinero al máximo, es decir, trabajando con el dinero de otros y si quieres rentabilizar mejor tu tiempo, deberías considerar trabajar con algún agente inmobiliario.
Necesitas alquilar tu inmueble para que éste ayude a pagar las cuotas bancarias.
Como actualmente es muy difícil (por no decir imposible) que el banco te brinde el 100% de la hipoteca y además que el monto de alquiler cubra la cuota a pagar al banco, deberás tener un ahorro para dar una cuota inicial lo suficientemente grande como para que el alquiler mensual de tu inmueble iguale a las cuotas que hay que pagar al banco.
Ten en cuenta que año tras año puedes subir el alquiler hasta un 5%, por lo que se hará cada vez menos difícil pagar el crédito hipotecario y en este caso no sólo es rentable invertir en inmuebles, sino que cada vez se hace más fácil.
¿Qué Comprar?
Para que funcione bien éste método, debes comprar departamentos pequeños, alrededor de $100,000 dólares, porque los departamentos más caros, demora varios meses en encontrar un inquilino, mientras que los pequeños se alquilan muy rápido si trabajas con un corredor inmobiliario confiable en Lima.
Cuando termines de pagar el departamento, tendrás un bien inmueble que te dará renta por mucho tiempo más y ya no tendrás que pagar nada al banco y si compras en un Boom inmobiliario, puedes ganar mucho dinero en el proceso.
Otra forma de aprovecharse de esto, es comprar un departamento en planos y venderlo cuando el proyecto se completo, con lo que habrás ganado más o menos un 20% más sólo por saber esperar un poco.
Eso sí, cuando compras en planos, asegúrate que hay un banco de prestigio que apoya el proyecto y que la empresa tiene otras inversiones en cartera y proyectos completados exitosamente, porque a veces hay estafas en la venta de inmuebles.
Consideraciones Para El Alquiler
Hay ciertas cosas que uno tiene que hacer cuando alquila un inmueble, como gestionarlo, (buscar al inquilino, labor en que un agente inmobiliario te puede ayudar mucho, cobrar, emitir las boletas, pagar a SUNAT. Si contratas a un agente inmobiliario y tu inmueble es económico, lo alquilas con mucha rapidez.
¿Existen Mejores Distritos?
Cuando se trata de negocios, lo mejor es tomar siempre el punto medio.
Muy barato y te encuentras con muchos inquilinos morosos y problemáticos y muy caro, te encuentras con que el inmueble está vacío muchos meses antes de alquilarse, aun cuando trabajes con algún agente inmobiliario exitoso, así que lo mejor es seleccionar los inmuebles no tanto por distritos, sino por cuestión de precios, tomando el punto medio de entre los inmuebles económicos del mercado.
Si piensas en rentabilidad a largo plazo en terrenos, busca zonas comerciales, en avenidas, con posibilidad que los parámetros crezcan por el ancho de la pista.
Si se trata de departamentos, no hay opciones de tierra, así que cumpla con las condiciones que hemos mencionado antes, así todo hay indicios que los distritos que se seguirán revalorizando son: Jesus María, Lince, San Miguel, Magdalena y Barranco según el ASEI (Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú).
Conclusión
Espero haber contestado la duda sobre si ¿es rentable invertir en inmuebles? y debe quedarte claro que es necesario analizar la situación no sólo económica del país, sino también la política y la de los riesgos.
Si bien las inversiones inmobiliarias han tenido un bajón importante, éste vehículo de inversión seguirá siendo el preferido por muchos porque representa una inversión que tiende a valorizarse con el tiempo y gozan de mucha estabilidad.
Este no es típicamente un negocio de hacer hoy y vender mañana, sino que es necesario esperar para ver buenos retornos.
Si estás apurado, tu mejor apuesta es comprar en proyecto y vender cuando el edificio está terminado, pero tendrás ganancias marginales, ahora que si vives ahí mientras lo vendes, el «alquiler» te saldrá gratis y encima tendrías una ganancia cuando vendas.
Contacto
Andrés Berger
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