Quiero Vender Mi Terreno Urgente. ¿Cómo Se Hace?

Si estás buscando «quiero vender mi terreno urgente» y no sabes cómo, este artículo podría ayudarte.

Muchas veces los abuelos o los padres han comprado un terreno en un sitio que para el tiempo que lo hicieron se consideraba «alejado», pero actualmente el lugar está totalmente urbanizado y el valor ha crecido mucho.

Entonces los herederos desean venderlo ya sea para continuar invirtiendo o simplemente para mejorar sus vidas, pero cómo se hace para vender un terreno de manera efectiva?

Documentos En Regla

Aquellos que buscan «quiero vender mi terreno urgente», deben saber que lo más importante para vender un terreno de manera efectiva es que los documentos estén en regla y cualquier empresa inmobiliaria efectiva podría ayudarte a verificarlo.

Sin eso, va a ser totalmente inútil tratar de hacerlo y si hay varios herederos que tienen acciones y derechos sobre el terreno, lo mejor es que le den el poder a alguno de los hermanos o a algún agente inmobiliario efectivo para poder realizar la venta, de esa manera, se tiene que tratar con una sola persona en todo el proceso, ya que a los inversionistas no les gusta tratar con más de una personas para las negociaciones, ya que no quieren problemas, ni perder tiempo.

Preparando La Venta

Lo siguiente que debe hacer un corredor inmobiliario competente es preparar la venta.

No sólo es buscar «quiero vender mi terreno urgente» sino que para vender un terreno es necesario preparar lo que se conoce como un «book» que viene a ser un documento con todas las características del terreno que le indica al posible inversionista todos los detalles pertinentes al terreno, porque un terreno no es sólo es un pedazo de tierra, sino un activo que vale por las cosas que se puedan realizar en el mismo, por eso hay que preparar cosas como:

Debes tener claro que no estás vendiendo tierra, sino una oportunidad de negocio, con todo lo que implica y un negocio no te lo van a comprar tan fácil como cualquier baratija, sino que debe estar muy bien justificado en el precio y desde el punto de vista comercial, legal, documentario y con manejo de riesgos controlados para el comprador y estas cosas no suelen hacerse, por lo que los terrenos están ahí AÑOS ofreciéndose sin resultados o vendiéndose a un precio mucho más bajo que su valor real por no saber estas cosas.

Ubicación En Google Earth

Si bien varios clientes van a querer ser vistos por los clientes, extrictamente hablando, los terrenos no necesitan ser visitados por los clientes.

Los inversionistas no ven a un terreno con cariño, como podría ser cuando se trata de un cliente comprador que va a visitar una casa y se enamora de ella.

En el caso de un terreno, éste se somete a frias consideraciones técnicas de posible rentabilidad de la inversión y probablemente será evaluado por una persona que está muy acostumbrada a invertir en base a números y la única razón para ir en persona a ver el terreno es para constatar su situación legal, es decir, que no esté invadido o algo así.

Por esta razón, es importante que el Book del terreno sea muy detallado y tenga tanta información numérica como sea posible para hacerle más fácil la decisión al cliente comprador.

Una de las partes imprescindibles de un «Book» de un terreno es su ubicación física en Google Earth.

Google Earth es una aplicación gratuita que te permite mostrar ubicaciones en todo el globo con tan sólo indicarla en el software.

Acá abajo te muestro una imagen en Google Earth de un terreno ubicado cerca del parque de los próceres (lo puedes ver marcado en rojo en algo parecido a un rectángulo).

Determinación Del Valor Real Del Terreno

Al momento de trabajar un terreno, se tiene necesariamente que tener una tasación profesional, porque hay tasaciones y tasaciones, porque valorizar un terreno es bastante complicado y al ver una tasación, debes mirar siempre con pinzas el valor final que de dan por varias razones:

  • 1. No Suele Haber Muchos Comparativos
  • Para establecer un precio real, lo más adecuado es compararlo con otros terrenos similares (de la misma ubicación, del mismo tamaño y con características comerciales similares) que ya se hayan vendido.

    Por supuesto, nadie revela los precios de venta tan fácil, así que esto usualmente no está disponible, así que los tasadores optan por lo segundo mejor que es comparar con otros terrenos similares que se están ofreciendo, pero resulta que no hay muchos con qué comparar y esto hace que usualmente los tasadores se equivoquen en el precio final, aún cuando estén registrados y apliquen todos los procedimientos correctos de tasación.

  • 2. Si El Mercado Cambia, Los Precios Se Mueven
  • Un ejemplo de esto, es la pandemia actual del Covid-19.

    Todos pronostican una crisis económica luego que se acabe la cuarentena y nadie sabe cuan grande (aunque se estima un 10% a 20% de baja en los precios de inmuebles) será y eso afectará el precio de venta de los terrenos.

    Eso hace que los comparativos y estimaciones no sean tan útiles y básicamente sean sólo referenciales y bastante imprecisos.

Aun cuando en un terreno no es necesario contabilizar los acabados y la construcción (que son criterios bastante técnicos y por lo tanto estables), por lo que pareciera más fácil de valorizar que una casa, lo cierto es que al ser todo valor comercial, es lo más complicado de valorizar, ya que no hay criterios técnicos que valgan, sólo depende del mercado.

Aparte, un departamento tiene muchísimos comparativos, por lo que es mucho más fácil llegar a un valor real del mismo y las casas estarían en el intermedio de dificultad para una valorización precisa, ya que tienen construcción (criterios técnicos) y valor netamente comercial (terreno).



¿Qué Valor Tiene El Terreno?

El valor del terreno va a determinar mucho la estrategia que va a ser necesaria emplear para venderlo.

No es lo mismo vender un terreno que vale $300,000 dólares que un terreno que vale $10 millones de dólares.

Los públicos en ambos casos son muy diferentes y las necesidades también son muy distintas.

Las necesidades de un constructor pequeño o mediano que quiere construir un edificio es muy diferente a las necesidades que podría tener una gran corporación extranjera que desea realizar un mega-proyecto.

Pero antes que nada, para poder valorizar adecuadamente un terreno y venderlo a un precio justo, es necesario conocer los parámetros urbanísticos.

Los parámetros urbanísticos son directrices que debemos cumplir ante las municipalidades y básicamente son las limitaciones que tenemos al usar un terreno.

Por ejemplo: si la zona está clasificada como: CV, se trata de «Comercio Vecinal», lo que significa que podemos tener tiendas comerciales en el primer piso del inmueble, pero los pisos superiores deberán ser viviendas únicamente.

Una zonificación: «RDB», significa que se trata de una zona residencial de densidad baja, lo que significa que sólo se pueden construir hasta 2 pisos.

Es obvio que un terreno en el que se puede construir 25 pisos es mucho más rentable que un terreno donde sólo se pueden construir sólo 2 pisos (si el precio de ambos fuese el mismo), por lo que el terreno que tiene parámetros para construir más pisos, usualmente va a costar mucho más que el otro donde los parámetros sólo permiten construir 2 pisos.

Para los que buscan «quiero vender mi terreno urgente», es crucial averiguar muy bien primero los parámetros antes de ofrecer el terreno al mercado.

¿Qué Tal Si Tengo Un Terreno De 10 Millones De Dólares?

Si tienes una terreno de esta categoría, ya estás entrando al mundo de las inversiones grandes, donde no hay muchos ofertantes, por lo que la venta podría tardar más tiempo en lograrse.

Si estás tratando de vender este tipo de terreno a un grupo inversionista extranjero, va a ser conveniente que hagas un joint venture con dicho grupo, digamos que podrías invertir 10% tú y el grupo extranjero podría invertir 90%.

Esto es así porque los grupos extranjeros más que precios bajos, piden «Seguridad Jurídica» que le puede proporcionar un socio local.

Si te asocias con el grupo inversionista, podrás vender tu terreno a un precio mucho mejor y al final lograrás ganar mucho más dinero por tu terreno.

¿Qué Tal Si Tienes Un Terreno De 80 Millones De Dólares a Más?

Aquí si estás en las grandes ligas y vender un terreno así va a requerir bastante tiempo y un dueño que se asocie con el posible comprador para lograr una meta juntos.

Ten en cuenta que los inversionistas para un terreno de este tipo van a ser contados con los dedos y cada oportunidad que tengas para vender tu propiedad tiene que ser aprovechada al máximo, sino la venta podría demorarse años.

Para estos cosas si piensas «quiero vender mi terreno urgente», necesitas aplicar la técnica del joint venture y no te será tan difícil encontrar un inversionista adecuado que te hará ganar mucho dinero en la venta de tu terreno porque los inversionistas buscan adecuada rentabilidad (no la de un pirata), pero con un riesgo muy bien controlado.

Contacto

Andrés Berger
Teléfono: 994-964-486