¿Cómo Están Los Precios De Departamentos En Lima 2021?

Para darte una perspectiva de los precios de departamentos en Lima 2021, déjame contarte un poco cómo evolucionó el mercado desde que terminó el Boom inmobiliario, más o menos por el 2,014.

Desde el 2,014, en Lima, se ha venido registrando un incremento muy tímido de los precios de los departamentos en Soles y esto hay que recalcarlo porque si lo vemos en dólares, ha ocurrido una bajada impresionante de precios, pero eso es más que todo porque el dólar ha subido mucho de precio y últimamente está muy cambiante por lo que prácticamente nadie va a querer comprar un inmueble en dólares.

El año 2,015 podría ser recordado por los inversionistas inmobiliarios residenciales, es decir; aquellos que compran inmuebles con el ánimo de invertir y generar una ganancia, como «el año del sinceramiento de precios», que no ha sido bueno para ellos, sin embargo, para otro sector inmobiliario, el que compra por una verdadera necesidad de vivienda, dicho año sí fue bastante prometedor.

Basta ver las estadísticas para darse cuenta que se ofrecieron al mercado la misma cantidad de viviendas el 2,012 que el 2,015 aproximadamente y que los corredores inmobiliarios en Lima hicieron más o menos el mismo volumen de negocios.

Y es que los precios de los departamentos no habían parado de subir y subir desde el 2,007 hasta el 2,014, donde la subida se detuvo y los precios en soles se estabilizaron.

En aquel año, de 10 distritos que se observaron, 7 tuvieron una tendencia a la baja sólo en 3 aumentó el precio de los departamentos que han sido: La Molina en un 8.1%, Surco en 5% y Miraflores en tan sólo 1%.

Evolución

Las ventas siguen, definitivamente NO estamos en una recesión, pero los precios inusuales que los constructores pagaban por los terrenos, eso ya se acabó, con las desarrolladoras inmobiliarias que hasta el 2,015 se habían reducido de 500 a unas 200, definitivamente no es lo mismo que en la época de Boom.

Existe sí una desaceleración que ha afectado al sector inmobiliario que ha afectado las ventas de los departamentos de precios por encima de $50,000 dólares, pero en el segmento inferior, de entre $20,000 a $50,000 dólares, se vendieron 1,187 viviendas y se encontró un incremento de 22% comparando el 2,015 con el 2,014.

La mayor caída estuvo en el segmento de $50,000 dólares a $100,000 dólares donde la demanda se redujo 45% en aquel año.

Los Precios Más Caros

Los precios más caros del metro cuadrado de departamentos se encontraban y siguen estando en los distritos más representativos de Lima que son: Miraflores y San Isidro.

Ahora ya no publicamos precios en dólares porque no tiene sentido y como vendedor tendrías que acostumbrarte a eso también porque casi nadie va a querer comprar inmuebles en dólares actualmente.

Evolución De Precios De Departamentos En Lima 2021

En soles, hubo un incremento efectivo de los precios de un 30% aproximadamente desde el 2,014 hasta justo antes de la pandemia del coronavirus, llevándose éste un 10% más o menos y la crisis política llevándose otro 10% de lo avanzando y sólo podrás ver un incremento pírrico de 10% en el valor en todos estos años y en soles porque si lo calculas en dólares, verás una baja tremenda, pero ya hemos explicado que es porque el dólar en 2,014 estaba en 2.8 y ahora ronda los 4 soles.

Por experiencia propia, te puedo decir que en aquel tiempo, el metro cuadrado en Miraflores rondaba los $1,700 dólares metro cuadrado aproximadamente para un departamento nuevo con finos acabados y si tienen un cierto tiempo (como 7 años aproximadamente), baja a $1,550 dólares metro cuadrado.

Surco siempre ha estado más barato que Miraflores en unos $200 dólares aproximadamente para departamentos chicos.

Incremento De La Demanda Efectiva

Se le llama demanda efectiva, a la demanda que nace de la propia necesidad de vivienda y la demanda por los departamentos que están en el rango de S/. 70,000 soles a S/. 175,000 soles creció en casi 428% en 2,015 con respecto al año anterior 2,014.

Esto ha sido casi la mitad de todos los inmuebles demandados en el año según cuentan la empresa de investigación del Banco Continental y la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO).

En 2,014 la demanda efectiva estaba más enfocada en inmuebles con un rango de valor de: S/. 175,000 soles a S/. 350,000 soles que representa un 46%, mientras que los inmuebles con un rango de valor de: S/. 350,000 soles a S/. 700,000 soles, representa un 32% de total.

Los Distritos Con Más Dinamismo

Los distritos donde se han producido la mayor cantidad de ventas, y por lo tanto, han registrado un mayor movimiento para los agentes inmobiliarios han sido:

  • Comas
  • Carabayllo
  • Lurigancho
  • Callao
  • La Victoria
  • Barranco
  • Chorrillos

Los distritos que han tenido mayor caída inmobiliaria y por lo tanto, más difíciles para los agentes inmobiliarios han sido:

  • San Miguel
  • Ate
  • Magdalena
  • Breña

¿Qué Es Lo Que Probablemente Pasará Con Los Precios?

Como se han ofrecido muchos menos inmuebles en los distritos de San Miguel, Villa El Salvador, San Martín y La Perla, probablemente los precios en estos distritos subirán un poco, pero en Miraflores y San Isidro, probablemente los precios ya se estabilicen.



Actualización 2,021

Con esto del Coronavirus, ahora se sabe que los precios en viviendas chicas bajaron un 10% aproximadamente y la crisis política los bajó un 10% adicional, con lo que el crecimiento de precios desde el 2,014 al 2,021, bajo de 30% a sólo 10%, lo que es muy bajo.

Siempre recomendamos contratar un tasador antes de vender tu inmueble, pero en tiempos de gran incertidumbre como la que vivimos, no va a ser muy útil porque los precios de departamentos en Lima 2021 están muy movidos en su valor comercial y en estos casos, lo más aconsejable es hacer testing de precios.

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Andrés Berger
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