Si estás por comprar un departamento, deberías informarte de todo el procedimiento porque este post lo estoy haciendo en base a una llamada que acabo de recibir de un cliente que me dice que la SAT le está haciendo un embargo de $8,000 dólares de un camión, un auto y un departamento por no haber pagado la alcabala y como inmobiliaria en Surco, tenemos la obligación como profesionales inmobiliarios, informar a la mayor cantidad de personas posible sobre situaciones problemáticas como esta.
La Historia
Me cuenta este cliente que hizo la compra de un departamento y en la notaría le dijeron que tenía que pagar 4,000 soles y que eso era todo (supongo que eran sólo los derechos registrales). El cliente pagó y un tiempo después se entera que tiene un embargo de la SAT por $8,000 dólares por no haber pagado la alcabala.
El cliente me pregunta: ¿Cómo puede ser posible esto? Acaso el notario no solicita el pago de la alcabala antes de hacer la escritura de la propiedad. Efectivamente, así suele ser, antes de firmar la escritura pública, el notario suele solicitar el recibo de pago por concepto de Alcabala realizada en el SAT o se puede hacer el pago directamente en la notaría en aquellas que tienen conexión directa con la SAT.
El problema es que probablemente se hizo este trámite de manera irregular por parte del notario, pero el único responsable por esta deuda es el cliente. Esta es una buena razón también para buscar a un agente inmobiliario antes de realizar una transacción complicada como lo es la compra de un inmueble.
¿Qué Es Lo Que Deberías Considerar?
Lo primero es solicitar tu crédito hipotecario (como la gran mayoría) si es que no tienes el efectivo, entonces el banco te preguntará ¿qué inmueble deseas comprar? y en lugar de buscar, que el banco lo tase y que te diga que lo máximo que pueden darte es xxx para que luego vuelvas a buscar, diles ¿Por favor, dígame cuánto es lo máximo que me pueden prestar?
Ahora Viene La Búsqueda
Ahora te pones a buscar tu inmueble ideal y lo puedes hacer sólo o podrías contactar a un agente inmobiliario de confianza para que haga la búsqueda por ti con el presupuesto ya establecido.
Cuando te has decidido, inicias el trámite en el banco que durará poco o mucho dependiendo del banco y del funcionario. Lo típico es 1 mes, pero he visto a algunos moverse muy rápido y tenerlo todo en un poco más de 1 semana.
En medio del proceso, el banco mandará un tasador para darle valor al departamento y eso servirá como directriz para ver si te pueden prestar el dinero y eso también te sirve para saber si estás comprando un inmueble a buen precio o tal vez, estabas pagando más de lo que deberías pagar.
Firma De La Minuta
Una vez que terminado el proceso del banco, te invitarán a firmar la minuta de compra/venta del inmueble que sólo es un contrato que indica que se está realizando la operación. Tienes que leer bien este documento porque ahí se estipula todo el detalle de la operación.
Firma De La Escritura Pública
Este vendría a ser el último paso legal para que sea dueño del inmueble que estás comprando. En este punto, normalmente se te pedirá que traigas el recibo por el pago de la alcabala en la SAT o si la notaría tiene conexión con la SAT, podrás pagar ahí mismo.
Además deberás pagar los derechos registrales para que el inmueble quede inscrito en registros públicos que es 0.003% del valor del inmueble. Deberías indicar que se haga un bloqueo de la partida por 30 días para que sea imposible realizar otra compra/venta del inmueble hasta que se realice el cambio a tu nombre, esto no te lo indicará el notario y ha habido casos en que no se hizo el bloqueo y el mismo inmueble se volvió a vender, incurriendo en estafa.
Final
En este punto eres propietario legal del inmueble, pero falta una cosas más: tienes 30 días para ir a la municipalidad y declarar el cambio de propietario del inmueble porque sino te pondrán multa y hecho esto, será todo lo que necesitas hacer.