Crisis Inmobiliaria En Perú y Perspectivas A Futuro.

¿Hay grave crisis inmobiliaria en Perú? Bueno, eso es lo que pensé un día saliendo a comer un día por Diciembre del 2,017, no pude evitar darme cuenta de estos anuncios que estás viendo en la foto.

Eran 7 anuncios de alquileres y ventas con cartel amarillo y blanco y el octavo anuncio, (más grande en la foto) es de un terreno que tiene ofreciéndose en alquiler ya varios años (y sigue ofertándose en 2,021), sin resultados.

Esto es algo que he venido notando poco a poco, pero cuando me di cuenta de esto, realmente me dio que pensar, así que si estás vendiendo tu inmueble o tratando de alquilar tu inmueble, te interesa leer este artículo.

Crisis Inmobiliaria En Perú

El mundo inmobiliario ha estado siendo estremecido continuamente durante el último tiempo, pero lo que sorprende es que ahora se ven muchos más anuncios de alquileres y ventas que duran bastante tiempo sin ser tomados y la crisis política que estamos viviendo posiblemente no va a hacer menos que complicar las cosas.

Los dueños de inmuebles aun no se acostumbran a que los precios han bajado y siguen solicitando precios que no están acorde a la realidad del mercado y muchos incluso piden dólares! cuando el alza y el movimiento frenético de la moneda extranjera espanta a cualquiera que quiere comprar un inmueble.

Bajón Terrible En Los Alquileres

Lo que ha sido bastante impactado son los precios de los alquileres y más los alquileres de alto precio.

Pongamos por ejemplo: esta casa en la urbanización 3 Marías de Surco que en 2,016 estaba alquilándose a 2,300 dólares americanos y ahora, es muy difícil conseguir un cliente que siquiera pague $1,600, a decir de algunos, su precio real está ahora entre $1,500 y $1,600 dólares, lo cual es más de 60% de descuento, lo cual parece ya un descuento de una tienda de ropa, pero es una amarga realidad para los propietarios de inmuebles de alto precio.

Allá por el 2,017 recibí una oferta por el mismo de $1,400 y finalmente $1,500 dólares que a la dueña le pareció escandalosamente baja, pero probablemente está más o menos con la realidad del mercado.

Si eres lector de éste blog, lo mejor para alquilar como negocio y para tener un ingreso fijo es tener algunos inmuebles de rango medio, en lugar de tener uno caro.

Si compras inmuebles muy baratos para alquilar, te encuentras con mucha gente que no paga la renta y tendrás muchos problemas judiciales, por otro lado, si compras un inmueble caro, no sólo te demoras en conseguir un cliente, sino que cuando viene alguna crisis como la que estamos pasando, el precio baja mucho y puede resultar impactante para tu economía.

¿Qué Hacer?

Bueno, si ya has estado leyendo este blog por algún tiempo, ya conoces mi consejo, pero ahí va para los que son nuevos.

Si el alquiler está más bajo de lo que piensas, pero ya ha pasado cierto tiempo y no se ha alquilado tu inmueble, entonces toma una de las ofertas que te hayan hecho porque la idea tampoco es quedarse con un inmueble vacío por muchos meses porque si no te pones terco y le dices a tu agente inmobiliario de confianza que pruebe diferentes precios, pronto se va a dar cuenta del precio exacto que el mercado está dispuesto a pagar en el momento actual.

Asegúrate de no alquilarlo por periodos tan largos, porque la economía podría rebotar y no estarías sacando el mayor precio posible por tu inmueble y también es conveniente que converses con tu inquilino que habrá aumentos cada año de acuerdo a IPC (Indice de Precios Al Consumidor).

Conversarlo antes con tus inquilinos, hace que sea mucho más fácil negociar el aumento cuando viene el siguiente año, a diferencia de hacerlo en el momento que quieras firmar un nuevo contrato (algo así como: «guerra avisada no mata gente»).

¿Qué Hacer Si Tienes Un Terreno Grande o Un Edificio?

Si esta es tu situación, entonces tienes un verdadero lío porque estos inmuebles no se alquilan por períodos cortos.

Si tienes un edificio, mi consejo es procurar dividirlo y alquilarlo como tiendas comerciales, oficinas o habitaciones (consejo que le di a un cliente que tenía uno alquilando por 4 años sin éxito y ahora ya está alquilando parte del mismo).

Si tienes un terreno la situación es más complicada porque seguramente tu público objetivo son empresas grandes que querrán un espacio grande de alquiler y también querrán alquilarlo por largos periodos de tiempo y aquí lo que tienes que hacer es un poco de proyección financiera para ver el probable beneficio que pudieras lograr en diferentes escenarios, una pequeña simulación de Montecarlo.

La simulación de Montecarlo es crear diversos escenarios posibles para ver cuál de las opciones puede resultar mejor y esta simulación no es nada complicado, ni nada del otro mundo.

El terreno de la foto, ya tiene como 4 años que se está alquilando y parece que los dueños no han aplicado esta fórmula para su decisión, porque de resultar rentable alquilarlo al precio actual, ya lo estarían haciendo, pero si no, entonces el letrero no tendría que estar ahí y sólo tendría que colocarse cuando el momento de alquilar sea adecuado.



¿Cuánto Han Caído Los Precios?

Desde el 2,013 que estoy teniendo operaciones inmobiliarias, puedo decir por comparativos de ventas y alquileres que en Soles (en dólares no vale la pena comparar porque ha subido mucho y ahora está en una movimiento totalmente fuera de control) los precios subieron un 30% en total en promedio (cuando no ha habido un cambio radical de alguna característica en el vecindario), pero la pandemia del COVID se llevó un 10% de esa subida y la crisis política actual se llevó otro 10%, con lo que desde el 2,013 la apreciación de los inmuebles EN SOLES fue de 10%, lo cual es muy bajo.

Conclusión

la crisis inmobiliaria en Perú está un poco difícil, sí es cierto, pero en realidad sólo hay que esperar un poco para que las cosas comiencen a mejorar y es que ha habido una gran recuperación del empleo y la demanda por viviendas es fuerte porque no hay suficientes en el mercado.

Quiera Dios que pase esta crisis inmobiliaria en Perú y no hayan más remezones políticos y se establezca la confianza para que los inversionistas, muevan más su dinero en el negocio inmobiliario.

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Andrés Berger
Teléfono: 994-964-486