¿Cómo Alquilar Mi Casa De Manera Segura En Lima Perú?

¿Cómo alquilar mi casa de forma segura? Esta es una pregunta que se hacen todos los propietarios que tienen la ilusión de alquilar su casa o departamento para lograr un ingreso extra, sin tener que trabajar, pero tienen dudas por la posibilidad de tener malos inquilinos.

Esto te da libertad para hacer otras cosas y disfrutar el ser dueño de tu propiedad, pero muchas veces el sueño de alquilar tu inmueble, se convierte en una verdadera pesadilla, cuando no has llamado a un agente inmobiliario con experiencia y te chocas con un inquilino que no te paga y que tampoco quiere salir de tu inmueble.

¿Qué Problemas Te Puedes Encontrar?

En los mejores casos, el inquilino moroso será una persona razonable, tal vez honesta a la cual le ha sucedido un contratiempo, un percance en la vida que no ha podido solucionar adecuadamente y no puede pagarte la renta.

Quizá puedas conversar con él y acordar que deje tu inmueble para poder alquilarlo a otra persona, pero eso sí, ahora usa los servicios de un corredor de inmuebles profesional.

Personas Inescrupulosas…

A veces hay casos en que te encuentras con personas que simplemente son sin-verguenzas que no te quieren pagar la renta y no quieren salir de tu propiedad.

En este caso, tendrás que hacer un juicio de desalojo que podría durar AÑOS. Y ¿por qué años? simplemente porque el poder judicial permite que los procesos tengan:

• Citaciones
• Plazos repetidos para comparecencia
• Acusaciones
• Defensa de dichas acusaciones
• Plazos para presentación de pruebas
• Descargos
• y una larga lista de etc, etc.

Si tienes la mala suerte de encontrarte con un abogado sin-verguenza que ha entrado a tu propiedad, el proceso podría durar AÑOS, literalmente y no estoy exagerando ya que tengo clientes que me han comentado que tienen conocidos que han pasado por esta pesadilla.

¿Cómo Alquilar Mi Casa De Manera Segura Entonces?

Lo primero que tienes que tener para poder defenderte es un BUEN contrato. Si no lo tienes, lo siento pero estás en una mala posición.

Muchos propietarios no hacen uso de contratos tal vez por desconocimiento o porque creen que son costosos.

Un contrato simplemente es una hoja de papel que indica las condiciones que se establecen para ambas partes, tanto inquilino como propietario para el alquiler del inmueble.

Ser preciso en lo que se le permite hacer o no al inquilino es clave para evitar disputas y también para expulsarlo en caso que no pague la renta.

No tener un contrato o tener uno mal hecho es lo peor que puedes hacer.

Los Desalojos Cuestan Mucho Tiempo y Dinero…..

Los procesos de desalojo en el poder judicial cuestan mucho dinero (entre 4,000 y 5,000 soles) y lo peor de todo es que incluso el inquilino te podría solicitar que le pagues para que se vaya (lo que sería delito de extorsión, pero no si lo «solicita» de una «manera inteligente»).

Ten en cuenta que tener a un inquilino moroso es bastante horrible porque ni siquiera le puedes cortar la luz o expulsarlo a la fuerza porque podría denunciarte por delito de usurpación.

¡Vaya!

¿Cómo que usurpación?, ¿si es mi propio inmueble que lo he alquilado?. (Puedes enterarte de éste y muchos otros temas en nuestro canal Inmobiliario de Youtube) Pues sí, el inmueble mientras estaba alquilado seguía siendo tu propiedad, pero no tenías derecho a su uso, de ahí la palabra «usurpación».

El problema es que la usurpación es un proceso penal y podrías ir preso de ser culpable de ello.

¿Qué Cosas Deberían Estar En Tu Contrato?

Lo más común es el incumplimiento del pago de la mensualidad (llamado también «merced conductiva»).

Debes establecer penalidades por demora en el pago, pero asegúrate que sean razonables y nunca superiores a lo que establece el Banco Central porque si la penalidad por concepto de interés es mayor, sería usura.

También deberías incluir una fuerte penalidad por día en caso que el inquilino no salga una vez que haya vencido el contrato y esto sirve para 2 propósitos: a) Disuadir a que tu inquilino se quede en tu inmueble sin penalidad adicional y b) Evitar retrasos en los pagos de la renta.

Con esta clausula, al menos, podrías tratar de cobrarte algo por las pérdidas que te ha ocasionado.

Garantías

Para responder a cómo alquilar mi casa de manera segura, una cosa que debes hacer es pedir garantías, ya que mientras más garantía pidas, más seguro se hará tu alquiler, aunque también mientras más garantía pidas, más difícil será encontrar un cliente que las cumpla, pero puedes bajar un poco el precio para alquilar con seguridad y con plenas garantías.

Usualmente debes solicitar 2 meses de garantía. Esto cubrirá cualquier desperfecto que tenga la vivienda cuando sea tiempo que el inquilino se vaya.

Para poder probar adecuadamente esto, deberás tomarle fotos a la vivienda en el momento en que entregas el inmueble.

Sobre Si Es Amoblado, Garantes y Cantidades….

Si entregas con muebles, tienes que hacer un inventario y considera tomar algo más de garantía para saldar cualquier daño a tus muebles en caso que el desgaste no haya sido provocado por el uso normal de los mismos.

En algunos distritos, no es posible pedir 2 meses de garantía, simplemente porque no lograrías alquilar la propiedad y en estos casos, tendrás que pedir tan sólo 1 mes de garantía y filtrar mucho mejor a los clientes.

Algunas personas solicitan garantes para poder cobrar los alquileres en caso de incumplimiento, pero ten en cuenta que si el garante no es opcional, entonces el inmueble va a ser mucho más difícil de alquilar (¿quién quiere ser garante de alguien en estos tiempos?), pero obviamente, si quieres máxima seguridad para tu alquiler, puedes bajar un poco el precio del alquiler, pero exigir un garante, con eso te aseguras un 50% más.

Pago En Banco

Mis padres me decían que era imposible que los inquilinos depositen el dinero de la renta en una cuenta bancaria. Simplemente no podían creerlo.

En mi experiencia, todos los alquileres que he hecho (y han sido ya muchos) se indica una cuenta bancaria en el contrato y el inquilino cumple con hacer los depósitos en esta cuenta.

Salvo raros casos en que el inquilino se niega a pagar (cosa que nunca me ha sucedido con mis clientes, al menos sólo ha habido retrasos), en cuyo caso hay que desalojarlo.

Plazos Forzosos

Para responder una vez más a cómo alquilar mi casa de manera segura, deberías incluir un plazo forzoso, ya que esto también aumenta la seguridad de tu alquiler.

En teoría, la garantía que paga el inquilino debería guardarse en un banco y devolverse una vez que deja el inmueble, en caso que te lo esté devolviendo en las mismas condiciones en que se lo entregaste. Tú y yo sabemos que eso no va a pasar.

Nadie (salvo raras excepciones) va a guardar ese dinero de la garantía en un banco esperando que se cumpla el plazo del contrato para devolver, simplemente lo vas a gastar o trabajar, pero ¿Qué pasa si tu inquilino decide irse antes por algún problema?, Para eso, está el siguiente punto…

Problemas De Gastarse El Dinero

El problema es que si el inquilino decide irse a los 3 meses de haber alquilado el inmueble, tendrías que devolver la garantía, sin haber tenido tiempo de ahorrar la garantía para poder devolverla, lo que te pondría en serios aprietos.

Para ello, establece plazo forzoso. Por ejemplo: si el alquiler es por 1 año, pon en el contrato que el plazo forzoso sea de 1 año y que si el inquilino sale antes del inmueble, entonces tendrá que pagar 2 meses de lucro cesante (no confundir con la garantía, pero en cantidad vendría a ser lo mismo).

Entonces si el inquilino se va antes del año, no tienes que devolverle nada y no tendrás que ahorrar para el tiempo de su partida, al menos no antes de pasado un buen tiempo.

Causas Para Disolver El Contrato

¿Qué pasa si el inquilino que vino a tu inmueble parece ser una persona correcta, pero luego que está alquilando el inmueble se pone a hacer fiestas todos los días con música a todo volumen?

Si tu contrato no tiene una cláusula que le ponga fin al contrato en caso de violarse las buenas costumbres, entonces no tienes nada que hacer hasta que finalice su contrato o la municipalidad le ponga límite, lo cual, aunque posible, a veces resulta difícil de conseguir.

Imagina Todo Lo Que Podría Ir Mal…

Un buen contrato consiste en imaginar todo lo que podría salir mal, anticiparte y ponerlo por escrito para estar protegido.

Tienes que considerar también que en el contrato se establezca que el inmueble no puede ser usado para otra cosa para la cual fue alquilado y también es usual colocar clausulas para evitar sub-arriendo, es decir, que el arrendatario arriende el inmueble a otra persona porque pierdes un poco el control de conocer a quién estás alquilando tu inmueble.

Pagos Y Reducción De Riesgos Por Falta De Pago

Los arbitrios deberían ser pagados por el inquilino, así como el cualquier mantenimiento que hubiese que pagar (en caso de ser un condominio) y debería ser colocado en el contrato mientras que el impuesto predial lo suele asumir el propietario del inmueble a menos que se acuerde algunas cosa diferente en el contrato.

Trata de cobrar el mantenimiento junto al mensual porque puede darse el caso que el inquilino no sea moroso contigo, pero si con el edificio y en tal caso no sería fácil sacarlo porque está cumpliendo con pagar el alquiler.

Es bueno solicitar los últimos recibos de pago de todos los servicios que contrate el inquilino porque de esa manera te aseguras que no se va a ir dejándote deudas por pagar.

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Desalojo

El desalojo quería dejarlo para el final porque resulta ser lo más delicado en el tema de los alquileres y aunque nunca me he tenido que topar con un proceso así ni para mi, ni para mis clientes, es bueno saberlo para estar preparado para lo peor a la hora de lidiar con alquileres.

Aquí hay 2 casos:

• 1. Si Tu Alquiler Es Económico (Menos De 3,000 Soles)



Para responder a cómo alquilar mi casa de manera segura y el alquiler es un monto menor, en éste caso, lo más recomendable es usar la clausula de allanamiento futuro, porque cualquier otra opción te saldrá un poco cara para el inmueble que estás alquilando.

Las palabras exactas que debes incluir en el contrato las encuentras en fácilmente buscando en Internet y nosotros también hemos hecho un modelo de contrato que incluye dicha clausula.

• 2. Si Tu Alquiler Es Medio o Alto (Más De 3,000 Soles)



Si bien también puedes usar la clausula anterior, en éste caso, probablemente te resulte mejor usar un tribunal arbitral en lugar del poder judicial.

Te recomiendo que para redactar esto llames a un agente inmobiliario que ya tiene conocimientos de esto porque muchos abogados no saben bien sobre este asunto y hablo de abogados con muchos años de práctica fuera de la universidad.

Si bien un abogado puede hacerte un contrato de alquiler decente, si le falta la cláusula arbitral, entonces para cualquier conflicto irás ante el poder judicial y esos procesos ya sabes que podrían tardar algunos meses, incluso con la clausula de allanamiento futuro.

Incluso si el abogado sabe acerca de la clausula arbitral, si falla en la redacción, tendrías que acudir al poder judicial.

Cláusula De Allanamiento Voluntario o Desalojo Arbitral

En tu contrato debes decidir si vas a colocar la cláusula de allanamiento voluntario o vas a usar un tribunal arbitral para el desalojo.

Hay varios tribunales arbitrales y no hay espacio para detallarlos todos, pero vamos a exponer los puntos a favor y en contra de cada uno.

Desalojo Arbitral

Para responder a cómo alquilar mi casa de manera segura, el desalojo arbitral es lo más recomendable para inmuebles de más de 3,000 soles de alquiler mensual. Recomiendo esto mucho más que la cláusula de allanamiento voluntario porque es rápido, efectivo, no hay demoras por huelgas del poder judicial.

• Desalojo Muy Rápido Típicamente 1 Mes
• No Hay Huelgas (Es Privado)
• Simple
• Tiene Un Costo Mínimo De 1,200 Soles

Su principal defecto es el precio, que por ejemplo: si estamos hablando de un inmueble que se alquila por 400 soles, simplemente no vale mucho la pena ya que serían 3 meses de alquiler. Si el inmueble cuesta a partir de 3,000 soles mensuales recomiendo el tribunal arbitral.

Conclusión

Aun cuando actualmente hay mayor seguridad jurídica por avances como la cláusula de allanamiento voluntario, para viviendas más costosas recomiendo en centro arbitral.

Un agente inmobiliario que ya tiene experiencia en estos casos, ya tiene contratos realizados a la perfección que cumplen con todas la exigencias legales y redactado por abogados que se dedican al tema inmobiliario.

Por otra parte. Nosotros sólo cobramos 1 mes de alquilar para buscar un cliente adecuado para su inmueble y no sólo lo buscamos, sino que lo filtramos y sólo se lo presentamos si es que ha pasado los filtros previos, eso también le evita verse sorprendido por personas de mal vivir que quieran aprovecharse de usted, simplemente porque saben que es propietario de un inmueble.

Así que si sigues preguntándote ¿Cómo alquilar mi casa de forma segura?, mejor llama a un agente inmobiliario.

Está demostrado una y otra vez que aquellos propietarios que alquilan su inmueble por su cuenta, terminan perdiendo mucho tiempo, lo alquilan a un precio más bajo y lo peor de todo, es que a veces no tienen un buen contrato y cuando lo alquilan a alguien problemático, se convierte en una grave pesadilla por mucho tiempo.