Si te estás preguntando ¿Cómo Tasar Yo Mismo Mi Departamento o Casa?, acá te vamos a dar unas guías para que lo hagas sin tener que gastar en un tasador.
En primer lugar, te menciono que tenemos una guía completa sobre este asunto en esta dirección: Guía De Precios
Factores Que Deberías Considerar
La tasación de un inmueble no es un proceso científico como los tasadores te quieren hacer creer, ya que tiene algunos factores subjetivos (como la diferencia de las zonas) y el punto más importante: Que no se conoce la demanda actual de las propiedades.
La oferta sí se conoce ya que puedes ver los precios que piden los propietarios por viviendas específicas publicados en los portales inmobiliarios, pero no sabes cómo la demanda (que suele ser poca actualmente) afecta a los precios de oferta para llegar a un punto de venta de un inmueble.
Los factores normales a considerar para una valorización son:
Ubicación
Hay casos en que la valorización de un inmueble cambia de una calle a otra pero eso suele ser para terrenos o casas y es porque a veces los parámetros permiten construir más pisos en una ubicación que en otra, pero cuando se trata de departamentos, los precios son bastante uniformes mientras la calidad de la zona sea la misma o similar.
Por decir, Surco tiene un precio por metro cuadrado más o menos constante, pero cuando llegas más allá de la Castellana, en Surco Viejo el valor cambia o cuando estás en la cruceta cerca de Chorrillos el valor baja porque la zona es diferente, sí es Surco, pero no se trata de la misma zona.
Metraje
Como explico en la guía de arriba, el metraje no lo es todo. NO puedes simplemente tomar un promedio de valor de metro cuadrado y multiplicar para hallar el valor real de tu inmueble porque:
- 1. El Metraje más grande tiene valor de metro cuadrado menor
- La Antiguedad Hace Variar El Precio Del Metraje
- El Tipo De Cambio
Un departamento de 40 metros tiene un valor mucho más alto que un departamento 100 y este más alto que uno de 200. Esto es porque habrá más demanda por los pequeños porque serán más baratos y hay más personas que pueden comprarlos.
Mientras más antiguo, el departamento vale menos (típicamente disminuye 1% su valor cada año) y esto no es solamente un cálculo contable, es real.
Entonces mientras más viejo, menos valor por metro cuadrado va a tener.
El tipo de cambio tiene un impacto en la percepción del valor, más no en el valor real. No es lo mismo $200,000 dólares en 2,012 cuando el dólar estaba en 2.8 que $200,000 dólares en Diciembre de 2,021 cuando estaba en 4.0 soles por dólar.
Las gran mayoría de personas ganan su dinero en soles y por lo tanto, el precio del dólar afecta la demanda de compra de los inmuebles.
Antiguedad
Es necesario conocer este dato para saber cuánto se debe castigar el valor del metro cuadrado como hemos explicado antes.
Estado de Conservación
En las tasaciones, hay 5 estados de conservación posibles que son a criterio del tasador: Muy Bueno, Bueno, Regular, Malo, Muy Malo. La mayoría de inmuebles en Surco tienen un estado de conservación Muy Bueno, pero en otros distritos eso suele variar.
Otros Detalles
A veces los propietarios mencionan varios detalles del inmueble, pero esos no suelen afectar el precio, ya que son más o menos estándar en todos ellos, que tenga cocina, lavandería, sala de estar, etc. Lo que sí puede variarle un poco el precio negativamente es si tiene mala distribución, pero es un tema muy a criterio del tasador.
Otros factores a considerar son si tiene cochera, vista, iluminación, escaleras en lugar de ascensor, frente a parque y en la guía de arriba puedes encontrar más o menos esos detalles.
Otros Distritos
La guía de arriba te da los precios de Surco, San Borja y La Molina, pero también es posible inferir a través de ellos los precios de un departamento en otros distritos porque se sabe que: San Isidro es el distrito más caro junto con la mejor zona de Barranco y Miraflores está justo después de San Isidro, luego está Surco, San Borja y La Molina y así…