Quiero Alquilar Mi Departamento En Lima Sin Preocupaciones

Si estás pensando «quiero alquilar mi departamento en Lima» a causa que quieres más ingreso de dinero porque eres inteligente al rentar un departamento de tu propiedad o tal vez, han independizado tu casa y la han dividido para tener varios departamentos en la propiedad y quieren alquilarla para tener un ingreso extra, nosotros como agentes inmobiliarios con mucha experiencia.

¿Cómo Puedo Arrendar Mi Departamento En Lima?

La idea de conseguir más dinero con tu alquiler es genial, pero si no eres persona precavida, en lugar de ser un beneficio, podría resultar un verdadero dolor de cabeza, lo que en mi experiencia trabajando todos estos años como corredor inmobiliario en la ciudad de Lima, gracias a Dios, no nos ha pasado.

Tener Un Buen Contrato

No es buena idea hacer que ingresen personas extrañas a tu departamento, sin tener un contrato firmado donde se establece claramente que estás alquilando el inmueble y las condiciones específicas por las cuales se rigen tanto los pagos, como penalidades por demora, la fecha de inicio y fecha de fin y lo más importante aquí son penalidades por todos lados, algo que muchos agentes inmobiliarios suelen omitir en los contratos.

Todas esas cosas, harán que no te arrepientas de haber dicho «quiero alquilar mi departamento en Lima».

Casi siempre, como propietario, deberías pensar lo mejor, pensar que los inquilinos serán excelentes personas, gente honorable que tomará el inmueble, lo usará de manera digna y luego te lo devolverá tal cual lo has entregado, pero por más investigaciones que realices a las personas, te puede tocar un Inquilino Moroso y esto podría convertir tu sueño de recibir un ingreso extra, en una verdadera pesadilla.

El contrato bien realizado te protege para vencer en conflictos podrían surgir cuando hay algo en lo cual no estés de acuerdo con el inquilino y no hay forma de conciliar estos puntos.

Si las cosas con tu inquilino van hacia el área legal, recién ahí probablemente te darás cuenta que las leyes tienden a proteger al inquilino, más que al propietario y se han visto casos en que algunos juicios de desalojo pueden durar AÑOS y he leído que ha habido casos en que los juicios de desalojo han demorado hasta 5 AÑOS, en este caso….

¿Vale La Pena Arrendar?

Pues NO si tienes este riesgo al momento que has dicho «deseo alquilar mi departamento en Lima».

Es un riesgo tan alto que no vale la pena darse la molestia de buscar un inquilino para luego tener que gastar mucho dinero y esperar mucho tiempo para tener que sacarlo.

Imagina que tienes un inmueble que vale más o menos $200,000 dólares, entonces puedes alquilarlo más o menos por unos $1,000 dólares al mes (porque la rentabilidad en inmuebles «normales» debe ser alrededor de 0.05% del valor real de venta, menos en inmuebles grandes porque hay menos gente que pueda pagarlos y más en inmuebles pequeños porque hay más demanda).

Has trabajado mucho para conseguir este inmueble o tus padres lo han hecho para que tú puedas beneficiarte con el mismo como para que si alguien viene a quedarse digamos 1 año gratis (por dificultades para sacar al inquilino) entonces pierdas $12,000 dólares por alquileres no cobrados + dinero que has de pagar al poder judicial para iniciar el juicio + el tiempo y las molestias de todo el trámite legal.

Si hay ése riesgo, pues no vale la pena, pero felizmente hay una solución….

No Te Sujetes Al Trámite Normal Del Poder Judicial

Hay básicamente 2 formas de protegerse:

El Allanamiento Voluntario

Hace poco se ha establecido la cláusula de allanamiento voluntario que sirve para que los inquilinos se allanen automáticamente si dejan de pagar 2 meses y 15 días o incumplen el contrato.

Esto hace que baje mucho el tiempo para recuperar el inmueble en caso de un pleito con el inquilino.

Para que el contrato valga para el allanamiento voluntario, hay que incluir ésto de manera literal (o sea, igualito) en el contrato.

«De conformidad al art. 5º de la Ley Nº 30201 que modifica el art. 594º del Código Procesal Civil, LA ARRENDATARIA se allana desde ya a la demanda judicial para desocupar el inmueble por las causales de vencimiento de contrato de arrendamiento o por incumplimiento del pago de la renta de 2 meses y quince días. De acuerdo a lo establecido en el art. 330º y siguientes del Código Procesal Civil».

Arbitraje

El arbitraje es otra opción que podrías usar cuando has dicho «quiero alquilar mi departamento en Lima».

Como tiene un costo adicional, sólo se podría recomendar para inmuebles un poco más caros (de más de 1,000 dólares).

Es posible redactar un contrato donde las personas que lo hacen, renuncian a que sea el poder judicial el que decida si el inquilino moroso sale o no, sino una institución diferente y legal que se llama: «Centro De Arbitraje».

Si en tu contrato indicas que los que firman el contrato renuncian al poder judicial y se someten a lo que dicte el laudo arbitral, entonces el inquilino moroso no tiene forma de apelar la decisión y por consiguiente demorar el desalojo.

Con el laudo arbitral, basta que el inquilino moroso no pague durante el tiempo que se estipula en el contrato y podrías comenzar con el proceso de desalojo y laudo arbitral suele ser muy rápido ejecutándose en aproximadamente 1 mes, con lo que tu protección es mucho mayor, aunque igual, al final requiere una orden del juez para la ejecución, el poder judicial sólo participa 1 vez, con lo que se reduce el tiempo de espera.

Debes seleccionar qué centro de arbitraje quieres usar y se aplicará el laudo según las reglas de éste.

Cada uno maneja diferentes precios y tienen diferente reputación y explicarlos todos aquí se haría demasiado largo.

Con esta preparación, ya es seguro que digas «quiero alquilar mi departamento en Lima».

Evaluación Del Cliente

Actualmente los sistemas han avanzado y el Internet nos ha interconectado de tal forma que se puede evaluar a los clientes de muchas formas, pero una de las mejores es hablar directamente con ellos, tratando de descubrir cómo es la la persona y la experiencia te dirá qué tan bueno o riesgoso podría resultar y afortunadamente, nuestra inmobiliaria no hay tenido problemas con inquilinos problemáticos.

Los agentes inmobiliarios competentes te pueden decir que tan bien está un determinado cliente en el sistema financiero.

Si un cliente está atrasado en sus pagos de tarjetas de crédito, ten por seguro que también se va a atrasar con el pago de la renta porque su prioridad siempre va a ser mucho mayor hacia pagar a los bancos que pagarte a ti.

Puede ser que un cliente esté al día con los bancos y aún así se convierta en inquilino moroso, pero para cubrir eso también hay una solución.

Análisis De Registros De Inquilinos Morosos

Un buen agente inmobiliario invierte también en ver si un determinado cliente está en bases de datos de inquilinos morosos para evitar casos escandalosos como el que salió hace un tiempo en la televisión.

Realmente es inconcebible que un inquilino moroso pida dinero para salir de un departamento, pero así son las cosas cuando o no hay un contrato escrito o cuando el contrato se ha sujetado al poder judicial para su resolución.

Obviamente, hubiera sido más difícil que este tipo pudiera haber pasado el análisis estricto de datos, más allá de tan sólo tener una conversación simple.

Este sujeto no habría alquilado el inmueble y la señora de la historia tendría su renta que con tanto cuidado trabajó su esposo para que ella gozara de la misma.

¿Qué Precio Ponerle?

Uno siempre debe tratar de ganar el máximo dinero posible de sus inmuebles y esto no siempre se logra cobrando lo máximo que uno puedo.

De repente has tenido momentos en que has alquilado tu inmueble exitosamente por decir a: $2,600 dólares por mes, pero usualmente has tenido el inmueble vacío varios meses entre inquilino e inquilino, digamos unos 5 meses.

En este caso, estarías ganando por año: $18,200, pero ¿qué tal si le bajas en precio y lo mantienes alquilado por más meses o de manera más contínua?, digamos que le bajas el precio a $2,300 dólares por mes, pero a ése precio, no tendrás tu inmueble vacío por 5 meses, sino sólo por 2 meses, entonces, en este caso estarías ganando: $23,000 dólares por año, ¡Tremenda Diferencia!, en el segundo caso, alquilas a menos precio, pero al final ganas más dinero porque lo mantienes alquilado por más tiempo, sin mencionar que mientras está vacío, vas a tener que hacerte caso de los gastos del mantenimiento del edificio (si los hubiese) y otros gastos como los arbitrios municipales por tu cuenta, reduciendo más tus ganancias.

Métodos Para Colocar El Precio Adecuado

Ponerle un precio adecuado a tu departamento no es tan difícil, pero sí necesitas investigar un poco para ver qué es lo que hay por ahí, para no fallar con el valor y demorar demasiado.

Hay cosas en que sí supone un reto, como por ejemplo en una situación de cambio de gobierno o pandemia (y lamentablemente ahora ambas a la vez), ya que puedes haber alquilado ese mismo departamento por más precio con facilidad y ahora se pone muy difícil y sabes que el precio es menor, pero no se sabe cuánto menor, por lo que lo único que queda es probar precios hasta llegar al punto más adecuado.

Método De La Rentabilidad (PER)

Está la regla de 0.5% para empezar que pudiera servirte de guía que es válida para el Perú, pero que puede variar dependiendo del país y del entorno económico (en USA por ejemplo el PER para inmuebles residenciales suele ser de 1% y era así también en el Perú hace unos 40 años, por lo que me comentó alguna vez mi padre que tenía una inmobiliaria).

Esta regla quiere decir que si un departamento vale en el mercado $200,000 dólares, se podría alquilar a $1,000 con facilidad por un corredor de inmuebles que sea medianamente capacitado.

No hay fuerza en el mundo que pueda alquilar o vender un inmueble a un precio muy superior del precio real y en el caso de ponerle un precio un poco alto, sufrirás meses de desocupación que te harán perder dinero como en el ejemplo que te acabo de mostrar un poco antes.

Para aplicar esto, hay que saber los precios de venta REALES, no lo que la gente está pidiendo que suele ser bastante más del valor real.

Metodo Comparativo

Otro sistema se basa en analizar inmuebles parecidos (o un zonas parecidas) y hacer una comparativa de igual a igual.

Por ejemplo: si tu inmueble tiene 130 metros cuadrados y encuentras uno que tiene 150 metros cuadrados que lo están alquilando por $1,200 dólares, entonces deberías calcular cuánto costaría el tuyo si fuese del mismo tamaño.

Una regla de 3 simple resuelve el asunto: Si alquilar 130 metros cuestan $1,200, entonces alquilar cada metro cuesta: $9.23 Dólares, entonces uno que tiene 150 metros debería costar alrededor de: $1,384 al mes.

Este cálculo lo debes hacer con varios inmuebles para eliminar alguno que otro que esté muy caro y se compense con alguno que podría estar barato (raro evento). Sacas un promedio y entonces tienes un precio tentativo.

A este precio le reduces algo por cualquier inconveniente que tenga (por ejemplo si está en piso 4 sin ascensor, deberás bajar el precio o tratar de hacer la comparativa con departamentos que están con la misma desventaja).

Otra cosa, la comparativa debería ser con departamentos similares porque a veces la gente tiende a pensar que porque tiene un departamento que tiene el doble de tamaño que otro, tiene que costar el doble.

No es así como funciona el mercado, hay una normal para el pago de departamentos de un determinado precio, si te sales de eso, puedes cobrar más, pero si es el doble, no puedes cobrar el doble simplemente porque la cantidad de personas que podrían pagar esto se reduce de manera radical y como todo el mundo sabe, a menos demanda, menos podrás cobrar (es es la razón por la cual los inmuebles medianos son más rentables que los más grandes).

¿Cómo Buscar Clientes?

Promocionar un inmueble para encontrar el inquilino ideal puede ser fácil o puede ser muy difícil dependiendo de cada caso en particular.

Algunas veces, cuando los clientes requieren sólo extranjeros para sus inmuebles, eso se convierte en una tarea difícil para aquellos que no saben cómo promocionar inmuebles a través de Internet.

¿Has intentado hacer el trabajo de un ingeniero sin serlo alguna vez? Si lo has intentado, sabes que el resultado será un desastre.

En este caso, lo más aconsejable será llamar a una inmobiliaria con experiencia en Internet porque es poco probable que una persona que no se dedica a esto a tiempo completo, tenga la habilidad para hacerlo de manera adecuada.

Las estrategias para buscar clientes para alquilar viviendas suelen ser parecidas a las que se utilizan para vender inmuebles, sólo que se invierte menos dinero porque las ganancias son menores.

Alguien que tiene experiencia en el alquiler de inmuebles sabe que medios probablemente darán mejores resultados que otros en los diversos casos que pudieran presentarse.

Encontrando Inquilino Más Rápido

El tema es que alguien con experiencia, probablemente alquilará tu inmueble en un tiempo mucho más corto de lo que pudieras hacer tú mismo, con lo cual el mes de comisión que cobramos sea menos de lo que dejarías de ganar en caso que demores más tiempo del necesario para aquellos que dicen: «quiero alquilar mi departamento en Lima».

Imagina que detestas a los agentes inmobiliarios porque son «unos ladrones» que se llevan «todo un 1 mes de comisión».

Bueno, si el agente toma 1 mes y alquila el inmueble en 1 mes, entonces pierdes 2 meses, pero si lo haces por tu cuenta y demoras 3 meses, no sólo has perdido 1 mes más en comparación de llamar al agente inmobiliario (que te salió gratis porque lo alquiló 1 mes antes), sino que no tienes que pagar toda la labor de promoción que el agente ha tenido que hacer para alquilar tu inmueble, el trabajo de mostrar tu inmueble, negociar el precio (por la buena negociación de un buen agente inmobiliario, fácilmente podrías alquilar tu departamento por un precio un poco mayor al que podrías con tu propio esfuerzo, muy probablemente) y varias cosas más como detalles del contrato y en fin….

¿Vale La Pena Un Agente Inmobiliario?

¿Crees que si no valiese la pena, existiríamos? ¿Crees que muchos están locos?

Por supuesto, si tienes mucho tiempo disponible para mostrar tu inmueble, no te importan las molestias de coordinar citas, lidiar con tus posibles clientes, investigarlos, no te preocupa que te asalten (conozco un caso donde una persona permitió ingresar a alguien que se hizo pasar por posible inquilino cuando en realidad era un ladrón), tienes las habilidades de marketing como para promocionar adecuadamente tu inmueble como para que se alquile rápido y a un buen precio y sabes exactamente en qué medios invertir para lograr óptimos resultados, entonces NO NECESITAS MIS SERVICIOS.

Pero si eres una persona que ha dicho «quiero alquilar mi departamento en Lima» y necesitas lograr todo el dinero posible por tu propiedad, con las menores molestias posibles, entonces te habrás dado cuenta que un buen agente inmobiliario vale bastante más lo que cobra y te da la tranquilidad de poder alquiler tu inmueble sin preocupaciones.

Conclusión

En caso que quieras que te ayude a solucionar este dilema de «quiero alquilar mi departamento en Lima», se puede concretar una comunicación para quitar dudas para ver la mejor forma de hacerlo y de una manera que sea sin inconvenientes para ti y lograr los máximos beneficios a plazo rápido.